Die Nummer 1 - auch bei Seitwert

Bei www.seitwert.de lassen sich Websites analysieren und auf ihre Verbreitung im Netz untersuchen. Unter den bekannteren der Suchportale für Hausverwaltungen hat HausverwalterSuche den Spitzenplatz.

Seitwert ermittelt einen eigenen Wert als Summe verschiedener Faktoren, die sich mit den Details einer Internet-Präsenz und ihrer Position im Web befassen. Diese Auswertung haben wir einmal für die gängigen Portale durchgeführt, die den Eigentümern von Immobilien zu einer neuen Hausverwaltung verhelfen wollen.

Für die Entscheidung, welches der Portale für eine Zusammenarbeit in Frage kommt, sollten möglichst viele Informationen herangezogen werden. Zu bedenken ist unbedingt, dass es sich hier um ein klassisches Nischenfeld handelt, das Suchaufkommen insgesamt für Begriffe, die irgendwie mit der "Hausverwaltung" inclusive aller nur denkbaren Abwandlungen und Ergänzungen zusammenhängen, also eher gering ist - zumindest im Vergleich mit geläufigeren wie momentan beispielsweise "Schuldenkrise". Umso wichtiger ist es, von der begrenzten Anzahl an Internet-Usern, die jeweils auf der Suche nach einer neuen Verwaltung sind, möglichst viele zu erreichen.

Und einen Anhaltspunkt dafür, wie die einzelnen Internetangebote hier positioniert sind, liefert die Seitwert-Kennziffer allemal. Denn sie ermittelt sich aus einer Vielzahl von Faktoren, die, einzeln und jeder für sich betrachtet, keine treffsichere Aussage zulassen, in ihrer Addition jedoch hilfreich sind. Der Wert zum Beispiel des Google Page Ranks einer Seite für die Positionierung in den Suchergebnissen ist äußerst umstritten, lässt sich eigentlich nicht genau beurteilen. Nimmt man aber die Position bei Alexa hinzu und andere, für die Bewertung durch Google relevante Merkmale, dann kann man sich schon eher ein Bild machen.

Und wenn es um die Portale für die Suche nach Hausverwaltern geht, spielen natürlich auch die Kosten ein Rolle. So sollte denn jede Hausverwaltung für sich herausfinden, wo sie am besten aufgehoben ist.

Allerdings: Die direkte Erstellung von Angeboten über das zu erwartende Verwalterhonorar gibt es wohl sonst nirgendwo. Auch in Sachen Transparenz und Vertragslaufzeit ist nichts Besseres in Sicht als HausverwalterSuche. Zu guter Letzt sollte berücksichtigt werden, ob das Portal auch den Erfolg der eigenen Hausverwalter-Homepage befördert, sei es durch Backlinks oder Zusatz-Tools.

Übrigens: Wenn in der Aufstellung wichtige Mitbewerber fehlen sollten, dann geschieht das nicht mit Absicht. Bitte, lassen Sie uns wissen, wer hier noch aufgeführt werden sollte.

Mietwohnung: Für Schallschutz ist das Baujahr entscheidend

Wenn nicht anders vereinbart, begründet ein als unzureichend empfundener Tritt- und Luftschallschutz keinen Mangel an der Mietsache, sofern die bei der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Normen eingehalten wurden.

Der Mieter bezog im Jahr 1985 eine Wohnung in einem 1952 nach Kriegsbeschädigungen wieder aufgebauten Gebäude. Der Vermieter ließ in der darüber gelegenen Dachgeschosswohnung 2003 Bauarbeiten ausführen, wodurch zwei Wohnungen entstanden und auf einer Teilfläche von 21 m² der Estrich entfernt und erneuert wurde. Auf den restlichen 155 m² wurde der Estrich lediglich für einen neuen Bodenbelag abgeschliffen und verspachtelt.

2007 beanstandete der Mieter verschiedene Mängel, darunter auch eine unzureichende Schallisolierung zu den Dachgeschosswohnungen. Er minderte die Miete um 20 Prozent und meinte, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.

Der BGH (Bundesgerichtshof) entschied, übrigens in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung, dass in Ermangelung einer vertraglichen Vereinbarung eine Mietwohnung keinen Mangel aufweist, wenn Tritt- und Luftschallschutz "den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen" (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).

Auch der Umstand, dass eine Teilfläche komplett erneuert wurde, begründet nicht den Anspruch, insgesamt die Anwendung der zum Zeitpunkt der Ausführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen zu verlangen. Denn dies sei, so der BGH, von der Intensität der Maßnahme her nicht mit einem Neubau oder der grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Folglich könne der Mieter nicht erwarten, dass anschließend ein Schallschutz auf dem Niveau der neueren, zum Zeitpunkt der Ausführung geltenden Normen erreicht wird.

Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12

BGH: Mangelhaft ausgeführter Winterdienst berechtigt zur Minderung

Dienst- oder Werkvertrag? Der Bundesgerichtshof entschied über Streitfall zum Winterdienst

Die Vorinstanzen waren sich nicht einig: Handelt es sich bei dem Auftrag zur Ausführung des Winterdienstes an einen Dienstleister um einen Wervertrag, oder ist das ein Dienstvertrag?

Nach Ansicht des Auftraggebers hatte das ausführende Unternehmen die Arbeiten nicht vollständig ausgeführt und einen Teil des Rechnungsbetrages einbehalten. Dagegen klagte der Auftragnehmer. Der BGH stellte jetzt klar, dass es sich hier um einen Wervertrag handelt und der Auftraggeber bei mangelhafter Ausführung zur Minderung berechtigt ist.Sofern der Auftragnehmer seine vertraglichen Pflichten nicht auftragsgemäß erfüllt hat, sei ist das geschuldete Werk mangelhaft, wobei das Werk angesichts dessen, dass die Arbeiten ausgeführt werden sollten, ohne dass der Auftraggeber jeden Einsatz separat überprüfen muss, nicht abnahmebedürftig ist. Ebenso ist eine Nachbesserungsfrist entbehrlich.

Der BGH überwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück, wo auch festzustellen sein wird, ob und in welchem Umfang der geschuldete Winterdienst unterblieben ist.

Urteil vom 6. Juni 2013 - VII ZR 355/12

Begrüßenswert - aber auch praxisfern

Die jetzt vorgestellte Verwalter-Checkliste des VDIV ist nur bedingt tauglich - Interessierten Immobilieneigentümern stehen etliche der verlangten Informationen vor der Verwalterauswahl gar nicht zur Vefügung

Der VDIV - Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V. stellte jetzt in einer Pressemitteilung seine neue Verwalter-Checkliste vor, mit der sich Immobilieneigentümer vor unlauteren oder ungeeigneten Hausverwaltern schützen sollen.

Derartige Checklisten sind bereits seit Jahren im Angebot von Verbänden, Organisationen und Unternehmen. Denn es gibt, das muss leider klar eingestanden werden, unter den Immobilienverwaltern immer wieder "schwarze Schafe", die mit den ihnen anvertrauten Geldern nicht redlich umgehen oder solche, deren fachliche oder sonstige Qualifikation einfach nicht ausreicht. Gerade Letztere versuchen häufig, Kunden mit Niedrigpreisen anzulocken, was umso einfacher ist, als es keiner besonderen Voraussetzungen bedarf, sich mit einer Hausverwaltung selbstständig zu machen. Den Schaden haben die seriösen Anbieter dieser hochwertigen Dienstleistung - und oft genug die Wohnungs- und Hauseigentümer.

Vor diesem Hintergrund ist es natürlich hilfreich, den Eigentümern von Miethäusern oder Eigentumswohnungen, die auf der Suche nach der passenden Hausverwaltung sind, einen Leitfaden an die Hand zu geben, mit dem sie sich besser orientieren und die Spreu vom Weizen trennen können. Allerdings sind die Fragen aus der VDIV-Checkliste teilweise eher verwirrend und für den "normalen" Interessenten ungeeignet. Wie will man feststellen, ob beim potentiellen Verwalter "die Büroorganisation fiúnktioniert" oder ob "Rechnungsunterlagen übersichtlich geordnet" sind? Andere Fragen sind zweideutig: "Ist der Verwalter für die Wohnungseigentümer greifbar?" kann meinen, dass bei der Hausverwaltung jemand ans Telefon geht oder auch, dass die Verwaltung juristisch greifbar ist. Manches ist auch überflüssig, so z. B. die Frage danach, ob der Verwalter eine Beschlusssammlung führt. Denn die ist gesetzlich vorgeschrieben und steht nicht zur Diskussion. Ob der Verwalter selbst ausreichend qualifiziert ist, wird bei Kapitalgesellschaften nicht einfach zu beantworten sein, ob das auch für das Personal zutrifft, dürfte ähnlich schwierig nachprüfbar sein.

So ist die Checkliste zwar gut gemeint, aber in weiten Teilen doch recht praxisfern. Immerhin lassen sich daraus durchaus Anregungen beziehen für eine eigene Checkliste, die als kleiner Service den Interessenten zur Verfügung gestellt werden kann.

Mehr Komfort für die Teilnehmer

Neue Erweiterung verinfacht die Information über Hausverwaltungs-Anfragen

Die teilnehmenden Hausverwaltungen bei HausverwalterSuche können sich jetzt noch schneller und einfacher über den Inhalt von Kundenanfragen informieren. Denn jede Anfrage erzeugt jetzt eine Webseite, auf der nachzulesen ist, wo gerade eine neue Hausverwaltung für welches Objekt gesucht wird.

Wer die Anfragenliste öffnet, kann die Detailsausgabe zu jeder Anfrage mit einem Link öffnen. Das neu eingerichtete "Permanent-Login" sorgt dafür, dass registrierte Teilnehmer nicht nur die Adressdaten direkt aufrufen und auch eine für die Objektadresse generierte Karte von Google Maps einsehen können. Die Funktion zum Blättern in den Anfragen macht nur mit bestehender Anmeldung so richtig Sinn.

Das "Permanent-Login" bietet auch den Vorteil, dass die Anmeldung beim nächsten Besuch automatisch erfolgt, setzt allerdings voraus, dass das Setzen von Cookies im Web-Browser des Nutzers nicht deaktiviert ist.

Jede Benachrichtigungs-Email, die den Teilnehmern zugesandt wird, enthält den Link zur Auflistung der Angebote. All das erspart Zeit, wenn man sich nicht jedesmal über das Administrations-Dashboard über die Kundenanfragen informieren will.