Der
Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der
Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten
Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, befasst.
Die
Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden:
B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom
16. März 2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2006
("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des
notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit
allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist
vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum
Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche
mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen
Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im
Grundbuch am 4. Mai 2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein,
erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere
Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.
Mit
ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 4.
Mai 2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt
28.948,19 €. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in
diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im
Grundbuch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24. Juli
2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der
Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.
Das
Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung
der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene
Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb
erfolglos.
Der
u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Klägerin der geltend
gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die
Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich
jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24. Juli 2012 liegenden
Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten - gestützt auf § 3 Ziffer
3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten
Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten
Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der
Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts
des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB*) im eigenen Namen
Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer
Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
Urteil vom 19. März 2014 – VIII ZR 203/13
AG Frankfurt am Main - Urteil vom 16. November 2012 - 387 C 824/12-98
LG Frankfurt am Main - Urteil vom 27. Juni 2013 – 2-11 S 369/12
Karlsruhe, den 19. März 2014
* § 566 Abs. 1 BGB
Wird
der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem
Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des
Vermieters in die sich während der Dauer seinen Eigentums aus dem
Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 19.03.2014
