Verwalterhonorare um 6,8 Prozent gestiegen

Hausverwalter begnügen sich mit moderater Anhebung der Verwalterhonorare

Foto: © wwwebmeister - Fotolia.com

Die Preise für die Verwaltung von Immobilien durch darauf spezialisierte Experten sind in den letzten 12 Monaten zwar gestiegen, jedoch begnügten sich die Hausverwalter mit einer recht sanften Anpassung, wenn man berücksichtigt, dass ständig neue Anforderungen an die Hausverwaltung gestellt werden.

Im September 2012 lagen die durchschnittlichen Kosten für die Verwaltung einer Einheit (Wohnung, Ladenlokal, Büro oder auch Praxis) bei 23,65 Euro. Aktuell verlangt eine Hausverwaltung für diese Leistung 25,27 Euro. Das entspricht zwar einer Anhebung um 6,8 %, allerdings bestand ein gewisser Nachholbedarf aus den Vorjahren, der auch jetzt nur zum Teil aufgeholt wurde.

Zudem kommt es immer wieder vor, dass der Gesetzgeber den Immobilienverwaltern neue Leistungen abverlangt, die nur teilweise, mit erheblicher Verzögerung oder gar nicht an die Auftraggeber weitergegeben werden können. Beispielhaft sei hier die Novellierung des WEG-Gesetzes genannt, die für jede Hausverwaltung einen erhöhten Arbeitsaufwand bedeutete, ohne dass eine Kompensation immer in ausreichendem Maße möglich war. Allein die Neuregelungen zu den "haushaltsnahen Dienstleistungen" nach § 35a EStG brachten einige Umstellungen mit sich. Der Mehraufwand war oft durch die bestehenden Verträge nicht abgedeckt, was vielfach jetzt erst nachgeholt wurde und in die Kosten und Preise erst verspätet einfließt.

Maßgeblich für die Gestaltung des jeweiligen Verwalterhonorars sind natürlich auch Art und Größe der Verwaltungsobjekte. Detailliere Berichte, Auswertungen und Statistiken sind einsehbar bei HausverwalterSuche.de unter www.hausverwaltersuche.de/kd-hvpreise_ges.php.

BGH: Mieter haftet beim Auszug für bunte Wände

Der Bundesgerichtshof bestätigt den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen Mieter, die die bei Übernahme neutral gehaltenen Wandfarben durch bunte ersetzten.

2007 übernahmen die Mieter eine Doppelhaushälfte, deren Wände zuvor in neutralem Weiß gehalten waren. Sie änderten das und strichen einzelne Innenwände neu, die dann in kräftigen Rot-, Gelb- und Blautönen erstrahlten.

Nach dem Auszug im Jahr 2009 ließ der Vermieter die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Das kostete 3.648,82 Euro, wofür der Vermieter zunächst die Kaution in Anspruch nahm und den dann noch fehlenden Restbetrag in Höhe 1.836,46 Euro von  von den Mietern forderte. 

Das Berufungsgericht hatte die Mieter unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt und die Berufung zurückgewiesen.

Die Revision gegen das Urteil war erfolglos, denn der BGH (Bundesgerichtshof) hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.

BGH-Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12

Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern

Kann ein Wohnungseigentümer eine Entschädigung für Vermögensnachteile verlangen kann, die er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung erlitten hat, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist? Gilt dies auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben?

Diese Fragen hatte jetzt der BGH (Bundesgerichtshof) zu entscheiden. Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 € aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankomme.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

* § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

V ZR 230/12 – Urteil vom 25. Oktober 2013

Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat klargestellt, dass "Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen".

Damit scheiterte der Versuche eines Wohnungseigentümers, sich gegen den mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung über die Gestaltung der Wohnungstüren einer Wohnungseigentumsanlage zu wehren. Auch seine Wohnungstür wird jetzt "aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt" und mit einem "Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in drahtornamentweiß" versehen.

Nachdem er beim Amtsgericht mit seinem Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses zunächst noch erfolgreich war, hob das Landgericht dieses Urteil wieder auf und wies seine Klage ab. Und der BGH stellte schließlich fest, dass Wohnungseingangstüren "zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind". Und das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet (Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12).

Mietvertrag gilt auch für Immobilien-Käufer

Im Mietvertrag war eine Bestimmung zum Schutz der Mieterin vor einer Kündigung durch die Vermieterin enthalten, wonach eine Auflösung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin "wichtige berechtigte Interessen" voraussetzte und "nur in besonderen Ausnahmefällen" zulässig war. Acht Jahre später wurde das Gebäude verkauft mit einer an spätere Erwerber weiterzugebenden Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. 


Beim abermaligen Verkauf nach wiederum drei Jahren fehlte diese Schutzbestimmung. Im Jahr darauf erhielt die Mieterin eine Eigenbedarfskündigung.

Der BGH hat nun die Räumungsklage abgewiesen, weil eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, was auch für die Kündigungsbeschränkung gelte, so der Bundesgerichtshof (Urteil Az. VIII ZR 57/13 vom 16.10.2013).Wer eine Immobilie erwirbt, sollte daher vorher unbedingt bestehende Mietverträge einer genauen Prüfung unterziehen.

HVS-Messenger informiert Hausverwaltungen

Das vor kurzem installierte Administrations-Dashboard für die Teilnehmer bei HausverwalterSuche hat eine weitere Funktion erhalten: Der HVS-Messenger informiert ab sofort über aktuelle Ereignisse, bevorstehende Änderungen und sonstige, für Hausverwalter interessante Themen.

Gleich nach dem Login erkennt der User, ob und wie viele neue Mitteilungen vorliegen. Ein Klick auf das Posteingangs-Symbol öffnet den Messenger. Persönliche Mitteilungen sind mit einem speziellen Sysmbol gekennzeichnet und lassen sich so von den an alle Teilnehmer gerichteten unterscheiden.

In Kürze folgt noch eine ToDo-Liste, in die geplante, aber noch nicht umgesetzte Änderungen und Erweiterungen des Systems aufgenommen werden.

BGH-Urteil: Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. 

In dem zugrunde liegenden Verfahren war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er – soweit von Interesse – Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die Klägerin meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9. Juni 2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Ihre Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. 

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entgegen einer in Rechtsprechung und Rechtsliteratur verbreiteten Auffassung entschieden, dass die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümer-gemeinschaft begründet. Der zum 1. Juli 2007 neu gefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber wollte zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers auswirkt; er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen. Ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden, weil eine solche Entscheidung dem Gesetzgeber vorbehalten wäre. Die Wohnungseigentümerge-meinschaft kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken.

Urteil vom 13. September 2013 - V ZR 209/12

Da ist es nun: Das neue Admin-Dashboard für HausverwalterSuche-Teilnehmer

Es ist vollbracht. Das neue Dashboard für die Teilnehmer bei HausverwalterSuche ist online.

Die bisherige Oberfläche für die Verwaltung der Teilnehmer-Einstellungen und den Abruf von Informationen zu den eingegangenen Hausverwaltungs-Anfragen kam schon etwas "altbacken" daher - immerhin stammte sie noch aus dem Jahr 2006.

Inzwischen gibt es CSS3, HTML5 und viele Möglichkeiten, eine Website nutzfreundlich und optisch ansprechend zu präsentieren und dabei auch noch eine Vielzahl an Funktionen anzubieten.

Und von denen wurde nun ausgiebig Gebrauch gemacht. Das neue Admin-Panel basiert auf einem unter Verwendung des von Twitter entwickelten Frameworks "Bootstrap" erstellten Template. Insgesamt dauerten die Integration der für HausverwalterSuche benötigten Eigenschaften und die Anpassung rund vier Monate.

Wichtig für die Teilnehmer sind jetzt die Informationen über das, was sich geändert hat. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen.

1. Das Login (bzw. die Anmeldung)
   
   • Die bisher nötige Eingabe der ellenlangen Lizenznummer, die kein Mensch auswendig eintippen konnte, entfällt. Dafür wird jetzt die hinterlegte Emailadresse in Kombination mit dem Passwort verwendet.
   • Das Login auf der HVS-Homepage selbst (www.hausverwaltersuche.de) wird in der bisherigen Form nicht mehr benötigt. Für die Detailanzeige der einzelnen Anfragen wurde es zwar beibehalten, aber dort ist noch die Eingabe der Lizenznummer erforderlich.
   • Die Option "angemeldet bleiben" setzt die Aktivierung von Cookies voraus und ermöglicht beim nächsten Besuch den direkten Aufruf des Dashboards ohne Login-Daten.
   
2. Struktur
   • Gleich zu Beginn werden dem Nutzer diverse statistische Grundinformationen und eine Kurzaufstellung der aktuellsten Hausverwaltungsanfragen gezeigt.
   • Die Website ist eigentlich im Großen und Ganzen selbsterklärend. Neben der Navigation am linken Rand sind die Seiten auch über den "Schnellzugriff" aus der Kopfzeile heraus aufrufbar.
   • Vor allem auch neue Teilnehmer sollten als Erstes alle Punkte des Navigationsmenüs der Reihe nach durchsehen und ihre Einstellungen vornehmen.
   
3. Hilfe und Support
   • Die bisher aufrufbare PDF-Dokumentation wird nun entbehrlich, denn die Erläuterungen sind in jedem Bereich direkt sichtbar.
   • Das Support-Ticket-System ist ebenfalls ein neues und über diverse Links im Dashboard aufrufbar.
   

Über die am linken Fensterrand zu sehende Navigation sind die Bereiche erreichbar:

1. Information
   • Neben der Anfragen-Kurzliste, die nach dem Start rechts zu sehen ist, gibt es eine Seite mit den kompletten Details der Verwaltungsanfragen.
   • Hier werden alle Anfragen aufgelistet, die in den letzten 180 Tagen eingingen bzw. seit dem Beitrittsdatum der Verwaltung, wenn das danach liegt.
   • Die Detailansicht der Anfragen lässt sich durch einen Klick um eine Emailvorlage erweitern, mit deren Hilfe sofort ein Anschreiben zu Akquisitionszwecken an die oder den Interessenten versandt werden kann.
   • Demnächst kommt noch eine Erweiterung, mit der sich Mustertexte zur nachfolgenden Wiederverwendung im System speichern lassen, so dass mit zwei Klicks zu jeder geeigenten Anfrage eine Email versandt werden kann.
   • Ansonsten liefert die Detailansicht alle Einzelheiten zu jeder Anfrage und per Klick einen Kartenausschnitt mit dem Standort der Immobilie, für die eine Hausverwaltunggesucht wird.
   
2. Daten
   • Den Adressdaten wurde ein Feld für die Eingabe des Impressums zugefügt. Das wird auf der Verwalter-Homepage innerhalb des Portals gezeigt und als Abesender in Emails an Interessenten (s. o.) verwendet.
   • Die Seite für die Verwaltung der Bankverbindung wartet mit einem besonderen Service auf: IBAN und BIC/SWIFT-Code lassen sich hier bequem ermitteln.
   
3. Optionen
   • In den Grundeinstellungen wie auch auf anderen Seiten kommen userfreundliche Auswahl-Buttons zum Einsatz.
   • Bei den Verwaltungsformen gibt es demnächst drei vordefinierte (die Sondereigentumsverwaltung soll neben "WEG-" und "Mietverwaltung" überall als Auswahl erscheinen) Einträge, weshalb nur noch die vierte frei editierbar ist.
   • Die Option "Mitzählen" entfällt. Bei den Einheiten-Arten werden die fünf ersten zu "Haupteinheiten", die immer zur Ermittelung der Größe eines Objektes addiert werden, "Nebeneinheiten" sind die fünf folgenden (gemeint sind damit Garagen, Stellpätze usw.).
   • Eine der Optionen legt auch fest, ob überhaupt Angebote für den Teilnehmer erstellt werden sollen, andere aktivieren die gewünschten Verwaltungsformen. Daher ist diese Seite ganz besonders wichtig.
   
4. Verwalter-Homepage
   • Wie bisher auch, gibt es für jeden Teilenehmer eine eigene Verwalter-Homepage im Portal. Diese ist aber jetzt erneuert und an das Look-And-Feel von HausverwalterSuche angeglichen.
   • Die Auswahl, ob diese System-Homepage angezeigt oder die Integration in eine anderen Website gewünscht wird, entfällt ab sofort, weil immer beide Varianten möglich sind.
   • Die Einstellungen unter "Design" betreffen auch nur die Einbettung in eigene Webseiten der Teilnehmer, nicht die System-Homepage bei HausverwalterSuche.de.
   • Der Quellcode zum Einbetten ist jetzt ebenso stark verkürzt wie der Link zur Verwalterseite bei HausverwalterSuche. Es wird nämlich nun diewesentlich kürzere Verwalter-ID verwendet statt, wie früher, die Lizenznummer.
   • Wer auf seiner eigenen Homepage den Einbetten-Code verwendet, sollte diesen jetzt umstellen.
   • Unter "Inhalte" kann der Content der HVS-System-Homepage mit individuellen Texten ergänzt werden.
   
5. Uploads
   • Dieser Menüpunkt ist noch inaktiv. Hier sollen demnächst Bilddateien hochgeladen werden können. Das werden ein Avatar (für die Anzeige im Dashboard und auf der System-Homepage) sowie Grafiken mit Logos und sonstigen Motiven sein.
   • Verwendet werden die Dateien dann in der System-Homepage, aber auch in den Werbemails, die aus der Anfragen-Detailansicht versandt werden.
   • Angedacht ist auch, den Upload von anderen, zum Beispiel PDF-Dateien, zu ermöglichen. Die können dann als Anhang der Akquisitions-Emails dienen und Unternehmenspräsentationen, Muster-Verwaltungsverträge oder ähnliche Inhalte haben.
   
6. Logout
   • Wird das Logout benutzt, das über die Navigation oder das Icon in der Fußzeile aktivierbar ist, wird auch das bei der dauerhaften Anmeldung gesetzte Cookie gelöscht - die Login-Daten müssen dann bei der nächsten Anmeldung auf jeden Fall erneut eingegen werden.
   • Darum sollte man sich nicht über Logout abmelden, wenn die Daten erhalten bleiben sollen.
   

Einige der Dinge, die sich noch in der Vorbereitung bzw. im "Denkprozess" befinden, sind hier bereits erwähnt. In diesem Container befinden sich aber auch noch mehr Erneuerungen und Verbesserungen, die in absehbarer Zeit umgesetzt werdensollen. Damit sind (versprochen!) nicht Jahre gemeint, sondern schlimmstenfalls ein paar Monate.

Zusätzliche Funktionen und verbessertes Admin-Panel

Neues Dashboard vereinfacht die Administration für Teilnehmer bei HausverwalterSuche - zusätzliche Funktionen zur Verbesserung der Verwalter-Präsenz im Web

Die Teilnehmer bei HausverwalterSuche können sich über neue Funktionen freuen. Zum Beispiel werden die Sub-Pages für die teilnehmenden Hausverwaltungen "runderneuert"; im Ergebnis soll für jede Hausverwaltung eine Webseite zur Verfügung stehen, die über eine leicht im Gedächtnis haftende URL erreichbar ist.

Auch das Login wird vereinfacht; die Verwendung der Lizenznummer, die kein Mensch auswendig tippen kann, entfällt demnächst bei der Anmeldung.

Außerdem wird das Erscheinungsbild dieser Verwalterseiten um deren eigenes Logo und eine selbst festzulegende Grafik verbessert. Das Admin-Panel der Teilnehmer erhält nicht nur dafür einen Upload-Bereich, sondern wird auch sonst komplett überarbeitet.

Wie es aussehen wird, lässt sich im Wesentlichen schon an der Grafik erkennen. Das Dashboard wird zudem auch für Smartphones und Tablets geeignet sein. Allerdings ist die Verwaltung der eigenen Einstellungen, Preise, Optionen usw. über einen kleinen Bildschirm sicherlich Geschmackssache.

Vorgesehen ist ferner, dass Filialen bzw. Zweigniederlassungen eingerichtet werden können. Das ist z. B. hilfreich, wenn eine Hausverwaltung verschiedene Einzugsbereiche hat, in denen unterschiedliche Verwalterhonorare berechnet werden, oder überregional tätig ist.

Die sehr umfassenden Erweiterungen und Verbesserungen sind recht arbeitsintensiv. Mit etwas Glück kann das neue Admin-Panel aber schon im September freigegeben werden.

Die Nummer 1 - auch bei Seitwert

Bei www.seitwert.de lassen sich Websites analysieren und auf ihre Verbreitung im Netz untersuchen. Unter den bekannteren der Suchportale für Hausverwaltungen hat HausverwalterSuche den Spitzenplatz.

Seitwert ermittelt einen eigenen Wert als Summe verschiedener Faktoren, die sich mit den Details einer Internet-Präsenz und ihrer Position im Web befassen. Diese Auswertung haben wir einmal für die gängigen Portale durchgeführt, die den Eigentümern von Immobilien zu einer neuen Hausverwaltung verhelfen wollen.

Für die Entscheidung, welches der Portale für eine Zusammenarbeit in Frage kommt, sollten möglichst viele Informationen herangezogen werden. Zu bedenken ist unbedingt, dass es sich hier um ein klassisches Nischenfeld handelt, das Suchaufkommen insgesamt für Begriffe, die irgendwie mit der "Hausverwaltung" inclusive aller nur denkbaren Abwandlungen und Ergänzungen zusammenhängen, also eher gering ist - zumindest im Vergleich mit geläufigeren wie momentan beispielsweise "Schuldenkrise". Umso wichtiger ist es, von der begrenzten Anzahl an Internet-Usern, die jeweils auf der Suche nach einer neuen Verwaltung sind, möglichst viele zu erreichen.

Und einen Anhaltspunkt dafür, wie die einzelnen Internetangebote hier positioniert sind, liefert die Seitwert-Kennziffer allemal. Denn sie ermittelt sich aus einer Vielzahl von Faktoren, die, einzeln und jeder für sich betrachtet, keine treffsichere Aussage zulassen, in ihrer Addition jedoch hilfreich sind. Der Wert zum Beispiel des Google Page Ranks einer Seite für die Positionierung in den Suchergebnissen ist äußerst umstritten, lässt sich eigentlich nicht genau beurteilen. Nimmt man aber die Position bei Alexa hinzu und andere, für die Bewertung durch Google relevante Merkmale, dann kann man sich schon eher ein Bild machen.

Und wenn es um die Portale für die Suche nach Hausverwaltern geht, spielen natürlich auch die Kosten ein Rolle. So sollte denn jede Hausverwaltung für sich herausfinden, wo sie am besten aufgehoben ist.

Allerdings: Die direkte Erstellung von Angeboten über das zu erwartende Verwalterhonorar gibt es wohl sonst nirgendwo. Auch in Sachen Transparenz und Vertragslaufzeit ist nichts Besseres in Sicht als HausverwalterSuche. Zu guter Letzt sollte berücksichtigt werden, ob das Portal auch den Erfolg der eigenen Hausverwalter-Homepage befördert, sei es durch Backlinks oder Zusatz-Tools.

Übrigens: Wenn in der Aufstellung wichtige Mitbewerber fehlen sollten, dann geschieht das nicht mit Absicht. Bitte, lassen Sie uns wissen, wer hier noch aufgeführt werden sollte.

Mietwohnung: Für Schallschutz ist das Baujahr entscheidend

Wenn nicht anders vereinbart, begründet ein als unzureichend empfundener Tritt- und Luftschallschutz keinen Mangel an der Mietsache, sofern die bei der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Normen eingehalten wurden.

Der Mieter bezog im Jahr 1985 eine Wohnung in einem 1952 nach Kriegsbeschädigungen wieder aufgebauten Gebäude. Der Vermieter ließ in der darüber gelegenen Dachgeschosswohnung 2003 Bauarbeiten ausführen, wodurch zwei Wohnungen entstanden und auf einer Teilfläche von 21 m² der Estrich entfernt und erneuert wurde. Auf den restlichen 155 m² wurde der Estrich lediglich für einen neuen Bodenbelag abgeschliffen und verspachtelt.

2007 beanstandete der Mieter verschiedene Mängel, darunter auch eine unzureichende Schallisolierung zu den Dachgeschosswohnungen. Er minderte die Miete um 20 Prozent und meinte, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.

Der BGH (Bundesgerichtshof) entschied, übrigens in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung, dass in Ermangelung einer vertraglichen Vereinbarung eine Mietwohnung keinen Mangel aufweist, wenn Tritt- und Luftschallschutz "den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen" (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).

Auch der Umstand, dass eine Teilfläche komplett erneuert wurde, begründet nicht den Anspruch, insgesamt die Anwendung der zum Zeitpunkt der Ausführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen zu verlangen. Denn dies sei, so der BGH, von der Intensität der Maßnahme her nicht mit einem Neubau oder der grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Folglich könne der Mieter nicht erwarten, dass anschließend ein Schallschutz auf dem Niveau der neueren, zum Zeitpunkt der Ausführung geltenden Normen erreicht wird.

Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12

BGH: Mangelhaft ausgeführter Winterdienst berechtigt zur Minderung

Dienst- oder Werkvertrag? Der Bundesgerichtshof entschied über Streitfall zum Winterdienst

Die Vorinstanzen waren sich nicht einig: Handelt es sich bei dem Auftrag zur Ausführung des Winterdienstes an einen Dienstleister um einen Wervertrag, oder ist das ein Dienstvertrag?

Nach Ansicht des Auftraggebers hatte das ausführende Unternehmen die Arbeiten nicht vollständig ausgeführt und einen Teil des Rechnungsbetrages einbehalten. Dagegen klagte der Auftragnehmer. Der BGH stellte jetzt klar, dass es sich hier um einen Wervertrag handelt und der Auftraggeber bei mangelhafter Ausführung zur Minderung berechtigt ist.Sofern der Auftragnehmer seine vertraglichen Pflichten nicht auftragsgemäß erfüllt hat, sei ist das geschuldete Werk mangelhaft, wobei das Werk angesichts dessen, dass die Arbeiten ausgeführt werden sollten, ohne dass der Auftraggeber jeden Einsatz separat überprüfen muss, nicht abnahmebedürftig ist. Ebenso ist eine Nachbesserungsfrist entbehrlich.

Der BGH überwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück, wo auch festzustellen sein wird, ob und in welchem Umfang der geschuldete Winterdienst unterblieben ist.

Urteil vom 6. Juni 2013 - VII ZR 355/12

Begrüßenswert - aber auch praxisfern

Die jetzt vorgestellte Verwalter-Checkliste des VDIV ist nur bedingt tauglich - Interessierten Immobilieneigentümern stehen etliche der verlangten Informationen vor der Verwalterauswahl gar nicht zur Vefügung

Der VDIV - Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V. stellte jetzt in einer Pressemitteilung seine neue Verwalter-Checkliste vor, mit der sich Immobilieneigentümer vor unlauteren oder ungeeigneten Hausverwaltern schützen sollen.

Derartige Checklisten sind bereits seit Jahren im Angebot von Verbänden, Organisationen und Unternehmen. Denn es gibt, das muss leider klar eingestanden werden, unter den Immobilienverwaltern immer wieder "schwarze Schafe", die mit den ihnen anvertrauten Geldern nicht redlich umgehen oder solche, deren fachliche oder sonstige Qualifikation einfach nicht ausreicht. Gerade Letztere versuchen häufig, Kunden mit Niedrigpreisen anzulocken, was umso einfacher ist, als es keiner besonderen Voraussetzungen bedarf, sich mit einer Hausverwaltung selbstständig zu machen. Den Schaden haben die seriösen Anbieter dieser hochwertigen Dienstleistung - und oft genug die Wohnungs- und Hauseigentümer.

Vor diesem Hintergrund ist es natürlich hilfreich, den Eigentümern von Miethäusern oder Eigentumswohnungen, die auf der Suche nach der passenden Hausverwaltung sind, einen Leitfaden an die Hand zu geben, mit dem sie sich besser orientieren und die Spreu vom Weizen trennen können. Allerdings sind die Fragen aus der VDIV-Checkliste teilweise eher verwirrend und für den "normalen" Interessenten ungeeignet. Wie will man feststellen, ob beim potentiellen Verwalter "die Büroorganisation fiúnktioniert" oder ob "Rechnungsunterlagen übersichtlich geordnet" sind? Andere Fragen sind zweideutig: "Ist der Verwalter für die Wohnungseigentümer greifbar?" kann meinen, dass bei der Hausverwaltung jemand ans Telefon geht oder auch, dass die Verwaltung juristisch greifbar ist. Manches ist auch überflüssig, so z. B. die Frage danach, ob der Verwalter eine Beschlusssammlung führt. Denn die ist gesetzlich vorgeschrieben und steht nicht zur Diskussion. Ob der Verwalter selbst ausreichend qualifiziert ist, wird bei Kapitalgesellschaften nicht einfach zu beantworten sein, ob das auch für das Personal zutrifft, dürfte ähnlich schwierig nachprüfbar sein.

So ist die Checkliste zwar gut gemeint, aber in weiten Teilen doch recht praxisfern. Immerhin lassen sich daraus durchaus Anregungen beziehen für eine eigene Checkliste, die als kleiner Service den Interessenten zur Verfügung gestellt werden kann.

Mehr Komfort für die Teilnehmer

Neue Erweiterung verinfacht die Information über Hausverwaltungs-Anfragen

Die teilnehmenden Hausverwaltungen bei HausverwalterSuche können sich jetzt noch schneller und einfacher über den Inhalt von Kundenanfragen informieren. Denn jede Anfrage erzeugt jetzt eine Webseite, auf der nachzulesen ist, wo gerade eine neue Hausverwaltung für welches Objekt gesucht wird.

Wer die Anfragenliste öffnet, kann die Detailsausgabe zu jeder Anfrage mit einem Link öffnen. Das neu eingerichtete "Permanent-Login" sorgt dafür, dass registrierte Teilnehmer nicht nur die Adressdaten direkt aufrufen und auch eine für die Objektadresse generierte Karte von Google Maps einsehen können. Die Funktion zum Blättern in den Anfragen macht nur mit bestehender Anmeldung so richtig Sinn.

Das "Permanent-Login" bietet auch den Vorteil, dass die Anmeldung beim nächsten Besuch automatisch erfolgt, setzt allerdings voraus, dass das Setzen von Cookies im Web-Browser des Nutzers nicht deaktiviert ist.

Jede Benachrichtigungs-Email, die den Teilnehmern zugesandt wird, enthält den Link zur Auflistung der Angebote. All das erspart Zeit, wenn man sich nicht jedesmal über das Administrations-Dashboard über die Kundenanfragen informieren will.

Stromlieferant scheitert mit Werbetrick

BGH spricht Stromkunden "Aktionsbonus" trotz Vertragskündigung zu

(fair-NEWS) Gleich in zwei gleich gelagerten Fällen hatt der BGH (Bundesgerichtshof) darüber zu entscheiden, ob ein Stromlieferant einen "Aktionsbonus" zahlen muss, der an die Bedingung gekoppelt war, dass der Vertrag über die Stromlieferung "über das erste Jahr hinaus" besteht.

Die beiden Stromabnehmer hatten auf eine Werbeaussage hin, die ihnen einen "Aktionsbonus" in Aussicht stellte, Belieferungsverträge mit dem Stromversorger abgeschlossen. Die AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) des Stromlieferanten sahen vor, dass der Bonus "bei Kündigung innerhalb des ersten Belieferungsjahres" entfällt, "es sei denn die Kündigung wird erst nach Ablauf des ersten Belieferungsjahres wirksam." Beide kündigten dem Stromlieferanten zum Ablauf des ersten Vertragsjahres. In der Schlussrechnung wurde dann der Bonus nicht berücksichtigt.

Dieser trickreichen Werbemasche schob der BGH jetzt einen Riegel vor und gab den Verbrauchern recht, die in den Vorinstanzen mit ihrem Anspruch noch gescheitert waren. Denn der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass "die Klausel in der hier maßgeblichen Fassung für einen juristisch nicht vorgebildeten Kunden ohne weiteres dahin verstanden werden kann, dass ein Anspruch auf den Bonus bereits dann besteht, wenn der Vertrag - wie hier - mindestens ein Jahr bestanden hat. Die Klausel ist deshalb nach § 305c Abs. 2 BGB* in diesem Sinne auszulegen."

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.4.2013 - VIII ZR 225/12 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.4.2013 - VIII ZR 246/12 -

Dieser Artikel als Pressemitteilung bei fair-NEWS: Stromlieferant scheitert mit Werbetrick

Musikunterricht in Mietwohnung: Kündigung durch Vermieter rechtens

BGH: Das regelmäßige Erteilen von Gitarrenunterricht ohne mietvertragliche Vereinbarung widerspricht dem Nutzungszweck und ist ein Kündigungsgrund.

(fair-NEWS) Vor dem BGH (Bundesgerichtshof) scheiterte jetzt die Revision eines Mieters, der vor deren Tod in die Wohnung seiner Mutter eingezogen und nach ihrem Ableben in das Mietverhältnis eingetreten war. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB mit der Begründung gekündigt, der Kläger habe jahrelang durch die Erteilung von Gitarrenunterricht an drei Werktagen an etwa zwölf Schüler die Wohnung gewerblich und damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck genutzt.

Wenngleich ein Vermieter, so der BGH, im Einzelfall durchaus verpflichtet sein kann, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben, gilt das nur für den Fall, dass davon keine Auswirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen.

Das sei hier, schon durch die mit dem Musikunterricht verbundene Lärmbelästigung, nicht der Fall gewesen und die Kündigung durch den Vermieter damit rechtens. Auch die Vorinstanzen hatten der Räumungsklage bereits stattgegeben.

(Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12)

Praxistipp: Eine beabsichtigte gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit in einer für Wohnzwecke angemieteten Wohnung sollte immer zwischen den Parteien abgestimmt und durch klare Vereinbarungen im Mietevertrag geregelt werden.

BGH-Urteil: Bürgschaft als Mietsicherheit nicht auf drei Monatsmieten beschränkt

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass für Bürgschaften zur Absicherung des Vermieters die Begrenzung des § 551 BGB nicht gilt.

(fair-NEWS) Die Höhe der Mietkaution ist durch § 551 BGB auf maximal drei Monatsmieten beschränkt. Auf diese Regelung berief sich die Schwester eines Mieters, die eine Bürgschaft für "die Mietzahlungen" ihres Bruders gegenüber dem Vermieter übernommen hatte, nachdem ihr Bruder mit seinen Mietzahlungen in Rückstand geraten war und den Vermieter bat, zur Vermeidung einer Kündigung den fälligen Betrag dem Kautionssparbuch zu entnehmen und als Ersatz die Bürgschaft zu akzeptieren.

Der Mietrückstand wuchs jedoch weiter, und der Vermieter nahm die Bürgin in Anspruch. Deren Zahlungsverweigerung unter Hinweis auf § 551 BGB, wonach eine Mietkaution nicht höher sein darf als das Dreifache der Netto-Kaltmiete, war bereits von den Vorinstanzen nicht akzeptiert worden.

Auch der BGH (Bundesgerichtshof) schloss sich dem an. Andernfalls "könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken."

(Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12)

Neues Urteil zum Architekten-Honorar bei Kostenüberschreitung

BGH-Urteil: Bei deutlicher Überschreitung des Kostenrahmens kann der Honoraranspruch des Architekten entfallen.

Überschreitet der Architekt den vorgegebenen Kostenrahmen und ist die Planung deshalb unbrauchbar, riskiert er seinen Honoraranspruch. Weil das OLG Bamberg dies nicht beachtete, verwies der BGH (Bundesgerichtshof) die Klage eines Architekten jetzt dorthin zurück.

Lesen Sie weiter in der Pressemitteilung bei HausverwalterSuche.

BGH-Urteil zur Kündigung wegen Eigenbedarfs

BGH bestätigt die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfs-Kündigung wegen nachträglich entstandenem Eigenbedarfs

Bei Abschluss des Mietvertrages versicherte der Vermieter dem Mieter eines Einfamilienhauses noch im Februar 2008 mündlich, dass kein Eigenbdarf in Betracht komme. Kaum drei Jahre später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht wegen Eingenbedarfs, weil das Haus für den Enkel und dessen Familie benötigt werde.

Lesen Sie weiter in der Pressemitteilung bei HausverwalterSuche.de.

Klausel im Mietvertrag zum Verbot von Hunden und Katzen ungültig

Foto: © arahan - Fotolia.com

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt die Revision eines Vermieters abgewiesen, der durch eine Klausel im Mietvertrag die Haltung von Hunden und Katzen generell untersagen wollte.

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."

Der Beklagte Mieter zog dennoch mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Das hat, so der BGH in seiner Pressemitteilung, jedoch nicht zur Folge, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Vielmehr muss "die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen".

HausverwalterSuche jetzt mit eigener Facebook-Seite

Seit gestern hat HausverwalterSuche eine eigene Facebook-Seite, erreichbar unter http://www.facebook.com/pages/Hausverwaltersuche/439691349452850.

Dort werden Nachrichten zu Themen wir Immobilien, Hausverwaltung, WEG- oder Mietrecht usw. verfügbar gemacht.

Außerdem gibt's natürlich die immer aktuellen Anfragen bei Twitter unter https://twitter.com/Hausverwalter.

Wer als Hausverwaltung registriert ist, kann theoretisch die Email-Benachrichtigung im Admin-Dashoboard von HausverwalterSuche dekativieren, dem Twitter-User "Hausverwalter" folgen und die eingehenden Anfragen so überwachen. Ist eine interessante Anfrage dabei, kann man die Details wiederum im Dashboard aufrufen.

Rundum-Sorglos-Hausverwaltung für 24 Euro im Monat

Hausverwalter nehmen im Durchschnitt 24 Euro pro Wohnung und Monat - umfassender Service inclusive

Aktuell beträgt das durchschnittliche Verwalterhonroar etwa 24 Euro pro Monat je Einheit (Wohnung), und zwar sowohl für die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für Mietverwaltungen bei vermieteten Immobilien. Die Tendenz ist leicht steigend in Richtung 25 Euro.

Diese Zahlen ermittelte das Spezialportal HausverwalterSuche.de, über das Wohnungseigentümer und Besitzer von vermieteten Objekten individuell auf die jeweiligen Belange zugeschnittene Online-Preisangebote erhalten. Grundlage sind rund 2.800 der zuletzt über das Portal erstellten Hausverwaltungs-Angebote.

Die Höhe des Verwalterhonorars variiert natürlich und ist abhängig von vielen Faktoren. Dazu gehören neben etlichen anderen Merkmalen der Standort auch die Größenordnung des zu verwaltenden Objektes, das Alter und der Zustand des Gebäudes oder auch Bewohnerstruktur.

Aufschlussreiche statistische Auswertungen sind aufrufbar bei www.hausverwaltersuche.de/kd-hvpreise_ges.php, gesondert ausgewiesen je Bundesland und nach Objektgrößen. Die Nutzung zur individuellen Ermittlung von Preisen für den eigenen Immobilienbesitz ist für Wohnungseigentümer und Besitzer von Mietshäusern völlig kostenlos und unverbindlich.

Übrigens sind derart fundierte und transparente Informationen zu den Preisen und Kosten für Hausverwaltungen nach Ansicht der Betreiber sonst nirgendwo zu finden.

BGH: Wohnungseigentümer haben kein Anrecht auf Zusendung von Fotokopien

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist.

Ein Wohnungseigentümer hatte binnen 5 Jahren in fast 100 Schreiben um Auskünfte zu Fragen der Verwaltung ersucht - und auch erhalten, ebenso wie, teilweise gegen Kostenerstattung, einzelne Unterlagen in Kopie. Beiu den Eigentümerversammlungen hingegen war er nie anwesend.

Als er dann wiederum die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie Auskunft zur Jahresabrechnung, zum Wirtschaftsplan und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten begehrte, wurde es der Hausverwaltung zu viel. Es kam zum Rechtsstreit.

Das Amtsgericht gab der Hausverwaltung recht, ebenso das Landgericht. Im Revisionsverfahren entschied auch der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Hausverwaltung (AZ V ZR 66/10, Urteil vom 11.02.2011). Die Richter meinten, "dass es dem Kläger zuzumuten ist, die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 21 km entfernten Geschäftsräume der Beklagten zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen,"

Hinweis: Viele Verwalter stellen Wohnungseigentümern gern, zumeist gegen Kostenersatz, Kopien vor allem von Abrechnungsunterlagen, Wirtschaftsplänen usw. zur Verfügung. Mitunter sind Art und Umfang solcher Zusatzleistungen auch im Verwqaltervertrag geregelt. Einem exessiven Missbrauch muss sich die Hausverwaltung, wie dieser Fall zeigt, jedoch nicht beugen.

Herausgeber: HausverwalterSuche.de - S. Lewohn Internet & Presse

Königsallee 2
41747 Viersen, Deutschland

Ansprechpartner: Klaus P. Lewohn
Telefon: 049 (0)21 62-35 60 88
Homepage: www.hausverwaltersuche.de

BGH begrenzt Haftung von Erben für Mietschulden

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat vor kurzem entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind - mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB begründet keine persönliche Haftung des Erben (AZ VIII ZR 68/12).

Treten Erben also nicht in das Mietverhältnis ein und wird der Mietvertrag innerhalb der Frist von einem Monat nach § 564 BGB außerdordentlich gekündigt, beschränkt sich die Haftung des oder der Erben auf den Nachlass; Erben müssen nicht mit ihrem Privatvermögen für eventuell noch bestehnde Verbindlichkeiten des Erblassers aus dem Mietverhältnis geradestehen.

Allein für Berlin gibt es 24 teilnehmende Hausverwaltungen

Es muss einfach "passen", wenn eine neue Hausverwaltung für eine Immobilie gefunden werden muss. Die Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Eigentümern wird oft über Jahre hinaus im voraus festgelegt. Wenn da die "Chemie ncht stimmt", kann zu dem erheblichen Ärger, der mit einer ungedeihlichen Geschäftsbeziehung einher geht, ganz schnell auch ein finanzieller Schaden für die Eigentümergemeinschaft oder den Besitzer eines Mietshauses kommen.

Das Spezial-Portal www.HausverwalterSuche.de möchte darum dabei helfen, dass Immobilieneigentümer die für sie am besten geeignete Hausverwaltung finden. Zum besonderen Service, der für Eigentümer völlig kostenlos ist, gehört auch, dass sich schon vor der ersten persönlichen Kontaktaufnahme die Höhe des zu erwartenen Verwalterhonorars ermitteln lässt. Das schafft Transparenz, und Tranzparenz fördert die Vertrauensbildung.

Ob es um die WEG-Verwaltung für eine Eigentumswohnanlage geht oder die Hausverwaltung für ein Mietobjekt: Hauseigentümer oder Wohnungseigentümer haben die Wahl zwischen mehreren Hausverwaltern, die bei HausverwalterSuche.de teilnehmen. Das gilt für nahezu alle denkbaren Immobilien-Standorte in Deutschland, ganz besonders aber für die Ballungsgebiete. So gehört beispielsweise Berlin zum Einzugsbereich von nicht weniger als vierundzwanzig qualifizierten Hausverwaltungen bei HausverwalterSuche.

Übrigens informiert das Portal auch generell über die Preise und Kosten für Hausverwaltungen. Die entsprechenden Auswertungen sind abrufbar unter Preisstatistiken.