Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.
Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.
Fachanwaltstipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Tierhaltung in Wohnungen
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Donnerstag, 25. August 2011
Dienstag, 23. August 2011
Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam
München - August 2011. Der BGH präzisiert die bestehenden Regelungen zur Betriebskostenabrechnung. Die Bundesrichter stellten fest, dass die Abrechnung auch im Falle formeller Mängel ihre Gültigkeit behält und der Mieter die Nebenkostennachzahlungen leisten muss. Damit hebt der BGH anderslautende Entscheidungen des Amts- und Landgerichts auf und beendet einen seit 2006 währenden Rechtsstreit. Die Kanzlei Auer Witte Thiel aus München berichtet über das Urteil.
Einzelne formelle Mängel in der Betriebskostenrechnung führen nicht zur Unwirksamkeit der Nachzahlungsforderungen an einen Mieter. Unter anderem bleibt eine Betriebskostenabrechnung auch bei zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen bzw. bei angesetzten Soll- statt Ist-Zahlungen rechtsgültig. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung fest und zog damit den Schlussstrich unter einen seit 2006 andauernden Rechtsstreit.
Im vorliegenden Fall klagte die Vermieterin auf Nachzahlung von 1.247 Euro nebst Zinsen. Der Betrag setzte sich aus den im Abrechnungsjahr 2005 angefallenen Heiz- und Wasserkosten sowie weiteren Nebenkosten zusammen, die sich auf 2.272 Euro beliefen, von denen aber geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.025 Euro abzuziehen waren. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin wegen formeller Mängel ab.
Doch nach Ansicht des BGH muss der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz mangelhafter Betriebskostenabrechnungen nachkommen. Das zuständige Landgericht verkenne, dass inhaltliche und formelle Mängel die Nachvollziehbarkeit der Rechnung nicht in jedem Fall beeinträchtigten; das LG überspanne daher die Anforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen seien. Die nicht abzurechnenden, aber im Dokument angegebenen Kosten seien zwar ein inhaltlicher Mangel, die Betriebskostenabrechnung behalte aber dennoch ihre Wirksamkeit, befand der BGH. Darüber hinaus stellten die Bundesrichter fest, dass formelle Mängel, die einzelne Kostenpositionen betreffen, dann die Rechtswirksamkeit der Abrechnung unbeeinträchtigt lassen, wenn der Mieter sie klar aus der Aufstellung herauslesen kann. Ebenfalls widersprach der BGH der Entscheidung des LG, das geurteilt hatte, die Berechnungen der Vorauszahlungen seien nicht nachvollziehbar und die Abrechnung sei entsprechend aus formellen Gründen unwirksam. Auf diese Nachvollziehbarkeit komme es nicht an, so der Bundesgerichtshof. Es handle sich nur um materielle Fehler, die keine Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen rechtfertigten.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel bewerten die aktuelle Entscheidung als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle regelmäßig über aktuelle juristische Entscheidungen im Mietrecht.
Weitere Informationen zu Auer Witte Thiel und aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie hier unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.
Auer Witte Thiel informiert: Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam
Einzelne formelle Mängel in der Betriebskostenrechnung führen nicht zur Unwirksamkeit der Nachzahlungsforderungen an einen Mieter. Unter anderem bleibt eine Betriebskostenabrechnung auch bei zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen bzw. bei angesetzten Soll- statt Ist-Zahlungen rechtsgültig. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung fest und zog damit den Schlussstrich unter einen seit 2006 andauernden Rechtsstreit.
Im vorliegenden Fall klagte die Vermieterin auf Nachzahlung von 1.247 Euro nebst Zinsen. Der Betrag setzte sich aus den im Abrechnungsjahr 2005 angefallenen Heiz- und Wasserkosten sowie weiteren Nebenkosten zusammen, die sich auf 2.272 Euro beliefen, von denen aber geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.025 Euro abzuziehen waren. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin wegen formeller Mängel ab.
Doch nach Ansicht des BGH muss der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz mangelhafter Betriebskostenabrechnungen nachkommen. Das zuständige Landgericht verkenne, dass inhaltliche und formelle Mängel die Nachvollziehbarkeit der Rechnung nicht in jedem Fall beeinträchtigten; das LG überspanne daher die Anforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen seien. Die nicht abzurechnenden, aber im Dokument angegebenen Kosten seien zwar ein inhaltlicher Mangel, die Betriebskostenabrechnung behalte aber dennoch ihre Wirksamkeit, befand der BGH. Darüber hinaus stellten die Bundesrichter fest, dass formelle Mängel, die einzelne Kostenpositionen betreffen, dann die Rechtswirksamkeit der Abrechnung unbeeinträchtigt lassen, wenn der Mieter sie klar aus der Aufstellung herauslesen kann. Ebenfalls widersprach der BGH der Entscheidung des LG, das geurteilt hatte, die Berechnungen der Vorauszahlungen seien nicht nachvollziehbar und die Abrechnung sei entsprechend aus formellen Gründen unwirksam. Auf diese Nachvollziehbarkeit komme es nicht an, so der Bundesgerichtshof. Es handle sich nur um materielle Fehler, die keine Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen rechtfertigten.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel bewerten die aktuelle Entscheidung als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle regelmäßig über aktuelle juristische Entscheidungen im Mietrecht.
Weitere Informationen zu Auer Witte Thiel und aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie hier unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.
Auer Witte Thiel informiert: Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam
Donnerstag, 11. August 2011
Verspätete Mietzahlung: Wird der Samstag bei der Berechnung der 3 Werktage mitberechnet?
Verspätete Mietzahlung: Wird der Samstag bei der Berechnung der 3 Werktage mitberechnet?
Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage über die Wirksamkeit einer Kündigung und den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden.
In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der BGH noch in 2005, sei ein Werktag. Die Landgerichte entscheiden bundesweit unterschiedlich. In Berlin ist der Samstag mietrechtlich gesehen kein Werktag - in München schon.
Mit einer 180°-Wende änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung hierzu am 13.7.2010. Der Samstag ist jetzt auch höchstrichterlich kein Werktag im Sinne des Mietrechts. Sollte der 1. des Monats auf einen Freitag fallen, muss die Miete erst am darauf folgenden Dienstag, dem 5. Kalendertag, auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Die einfache Begründung: Am Samstag arbeiten die Banken nicht. Nach der älteren Rechtsprechung wäre die Mietzahlung verspätet.
Fachanwaltstipp Mieter: Sicher ist sicher. Sie sollten Ihren Dauerauftrag trotz der gelockerten Rechtsprechung immer auf den 1. des Monats legen. Da der Samstag bei Banken kein Arbeitstag ist, braucht die Bank oft volle 3 Arbeitstage, um Gelder zu überweisen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage über die Wirksamkeit einer Kündigung und den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden.
In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der BGH noch in 2005, sei ein Werktag. Die Landgerichte entscheiden bundesweit unterschiedlich. In Berlin ist der Samstag mietrechtlich gesehen kein Werktag - in München schon.
Mit einer 180°-Wende änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung hierzu am 13.7.2010. Der Samstag ist jetzt auch höchstrichterlich kein Werktag im Sinne des Mietrechts. Sollte der 1. des Monats auf einen Freitag fallen, muss die Miete erst am darauf folgenden Dienstag, dem 5. Kalendertag, auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Die einfache Begründung: Am Samstag arbeiten die Banken nicht. Nach der älteren Rechtsprechung wäre die Mietzahlung verspätet.
Fachanwaltstipp Mieter: Sicher ist sicher. Sie sollten Ihren Dauerauftrag trotz der gelockerten Rechtsprechung immer auf den 1. des Monats legen. Da der Samstag bei Banken kein Arbeitstag ist, braucht die Bank oft volle 3 Arbeitstage, um Gelder zu überweisen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Donnerstag, 11. November 2010
BGH: Keine Mietminderung bei falsch angegebener Wohnfläche
Voraussetzung ist ein Hinweis im Mietvertrag, nach dem sich die Miete nicht aus der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche errechnet
Karlsruhe (OPEN REPORT-kpl). Der BGH (Bundesgerichtshof) lässt durch sein aktuelles Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 306/09) Vermieter aufatmen, die sich Mietminderungsansprüchen ihrer Mieter wegen falsch berechneter Wohnfläche ausgesetzt sehen. Unter bestimmten Umständen sind derartige Mietminderungen nicht mehr möglich.
Enthält ein Mietvertrag nämlich einen Passus wie: «Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.», hat ein Mieter auch dann nicht das Recht zur Minderung der Miete, wenn die im Vertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht.
Im konkreten Fall ging es um das Mietverhältnis für eine Wohnung, deren Größe nach Mietvertrag 54,78 Quadratmeter betragen sollte. Die Klausel mit dem Hinweis, dass diese Angabe nicht der Festlegung des Mietgegenstandes dient, rettete nun den Vermieter, nachdem ein Sachverständiger als wirkliche Wohnungsgröße nur knapp 43 Quadratmeter ermittelt hatte. Noch das Amtsgericht Potsdam hatte dem Mieter recht gegeben und ihm einen Mietminderungsanspruch zugebilligt. Der BGH bestätigte die Ansicht des Berufungsgerichts und wies die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam ab.
(OPEN-REPORT-kpl)
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Karlsruhe (OPEN REPORT-kpl). Der BGH (Bundesgerichtshof) lässt durch sein aktuelles Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 306/09) Vermieter aufatmen, die sich Mietminderungsansprüchen ihrer Mieter wegen falsch berechneter Wohnfläche ausgesetzt sehen. Unter bestimmten Umständen sind derartige Mietminderungen nicht mehr möglich.
Enthält ein Mietvertrag nämlich einen Passus wie: «Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.», hat ein Mieter auch dann nicht das Recht zur Minderung der Miete, wenn die im Vertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht.
Im konkreten Fall ging es um das Mietverhältnis für eine Wohnung, deren Größe nach Mietvertrag 54,78 Quadratmeter betragen sollte. Die Klausel mit dem Hinweis, dass diese Angabe nicht der Festlegung des Mietgegenstandes dient, rettete nun den Vermieter, nachdem ein Sachverständiger als wirkliche Wohnungsgröße nur knapp 43 Quadratmeter ermittelt hatte. Noch das Amtsgericht Potsdam hatte dem Mieter recht gegeben und ihm einen Mietminderungsanspruch zugebilligt. Der BGH bestätigte die Ansicht des Berufungsgerichts und wies die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam ab.
(OPEN-REPORT-kpl)
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