Freitag, 26. August 2011

Vorsicht vor Spam-Attacken in sozialen Netzwerken

(pressebox) Hannover, 26.08.2011 - Zurzeit landet in deutschen E-Mail-Postfächern so wenig Spam wie schon lange nicht mehr. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Rate des Spam-Anteils bis zum Mai 2011 um 20 Prozent. Ausschlaggebend für diesen Rückgang waren vor allem verbesserte Filter- und Abwehrtechniken. Doch die Spammer rüsten sich mit neuen Attacken über die sozialen Netzwerke, schreibt das Computermagazin c't in der aktuellen Ausgabe 19/11.

Soziale Netzwerke wie Facebook oder Xing bieten Spammern ungeahnte Möglichkeiten. "Hinter von Freunden angeblich empfohlenen Kurz-Links stecken immer häufiger Spam-Attacken", warnt c't Redakteur Holger Bleich. In Europa sind die Spammer mit der herkömmlichen E-Mail-Masche längst nicht mehr so erfolgreich, deshalb werden sie in ihrer Ansprache persönlicher: "Über die Geolokation der Empfänger-IP-Adresse lassen sich beispielsweise Betreffzeilen wie ,Ihre Job-Angebote in Hannover' herleiten", beschreibt Holger Bleich die raffinierte Vorgehensweise der Spammer. Er rät Anwendern, vor einem schnellen Klick lieber einmal mehr zu hinterfragen, ob es ebenjene Anbieter oder Anwendungen wirklich gibt.

Das Geschäft mit Spam-Mails lohnt sich vor allem in den USA, wo viele Bürger beispielsweise rezeptpflichtige Medikamente aufgrund unzureichender Krankenversicherung über die fragwürdigen Online-Apotheken einkaufen. "Die beworbenen Shops erzielen Untersuchungen zufolge allein durch Spam-Mails bis zu drei Millionen Dollar Umsatz pro Monat", erklärt Holger Bleich.

Für die Verbreitung von Massen-Spam infizieren die Kriminellen im Auftrag dubioser Unternehmen Computer mit Schadsoftware und übernehmen die Kontrolle. Über solche Zombie-Rechner versenden sie Spam-Mails in hoher Frequenz - bis zu 40 Milliarden E-Mails pro Tag.

Vorsicht vor Spam-Attacken in sozialen Netzwerken

Steuerabzug für Umzugskosten

Zum 1. Aug. 2011 wurden die Pauschbeträge für einen berufsbedingten Wohnortwechsel angehoben. Darüber berichtete bereits am 13. Juli 2011 das Darmstädter Echo.

Wer eine Steuererklärung abgeben muss, hat die Möglichkeit, die Umzugskosten steuerlich geltend zu machen. Je nach Grund des Umzuges können diese Kosten als Werbungskosten, Sonderausgaben oder – seit 2006 – als haushaltnahe Dienstleistungen berücksichtigt werden. Damit wird entweder das steuerpflichtige Einkommen oder die Steuerschuld unmittelbar reduziert.

Der Bundesverband Möbelspedition und Logistik (AMÖ)e.V. hat auf einem Faltblatt die wichtigsten Informationen zu diesem Thema zusammengefasst.

Umzug aus privaten Gründen

Voraussetzungen für die Abzugsfähigkeit sind:

- Die Vorlage einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Datum, ausgewiesener MwSt. und USt-ID des Umzugsdienstleisters
- Die Arbeitskosten sind in der Rechnung separat ausgewiesen
- Der Nachweis der unbaren Zahlung auf das Konto der Möbelspedition (Kontoauszug)
- Keine anderweitige Förderung des Umzugs

Umzug aus beruflichen Gründen

Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen können die Kosten bei der Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einnahmen aus unselbständiger Arbeit berücksichtigt werden.

Voraussetzungen für eine Berücksichtigung sind:

- Erstmalige Aufnahme einer sozialiversicherungspflichtigen Beschäftigung
- Wechsel des Arbeitsgebers, sofern der Weg zur Arbeit unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung unverhältnismäßig wäre.
- Versetzung durch den Arbeitgeber, sofern der Weg zur Arbeit unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung unverhältnismäßig wäre.
- Die Entfernung zur Arbeitsstelle verkürzt sich erheblich (mind. eine Stunde täglich für Hin-und Rückfahrt).

Umzug aus gesundheitlichen Gründen

Bei einem Umzug aus gesundheitlichen Gründen können die Kosten bei der Steuererklärung unter Umständen als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt werden. Berücksichtigungsfähig sind die Kosten wie bei einem Umzug aus beruflichen Gründen. (br)

Weitere Informationen erhalten Sie unter www.friedrich-umzug.de

Steuerabzug für Umzugskosten

Donnerstag, 25. August 2011

Tierhaltung in Wohnungen

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.

Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Tierhaltung in Wohnungen

Dienstag, 23. August 2011

Interview zum Thema Schimmel

Werden Immobiliendienstleister frühzeitig in die Pläne der Eigentümer eingebunden, lassen sich Folgekosten durch Ärgernisse wie Schimmel vermeiden, sagt Dr. Jürgen Schmiegel. Er ist promovierter Chemiker, Gruppenleiter in der Abteilung Technisches Management bei Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG und Lehrbeauftragter an der Fachhochschule des Mittelstands (FHM) in Bielefeld im Studiengang \"General Service Manager\". Mit der Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG engagiert er sich in der Initiative \"Facility Management - Die Möglichmacher\" unter dem Dach des Branchenverbands GEFMA German Facility Management Association.

Frage: Branchenverbände wie die GEFMA plädieren dafür, dass Facility Manager früher in die Immobilienplanung involviert werden?

Dr. Schmiegel: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Oft suchen Menschen erst einen Arzt auf, wenn sie schon krank sind. Doch dann ist es bereits zu spät. Was auf das Gesundheitswesen zutrifft, gilt auch für Immobilien. Viele Eigentümer ziehen jedoch erst einen Facility Manager hinzu, wenn schon Probleme mit ihrer Immobilie bestehen. Von Letzterem wird dann erwartet, dass er den Immobilienwert erhält oder steigert und zwar unabhängig vom Zustand der Immobilie bei Auftragserteilung. Das Facility Management kann aber nur so gut sein, wie die Grundvoraussetzungen, zum Beispiel die Bausubstanz, dies zulassen.

Frage: Wie gestaltet sich die Einbindung eines Facility Managers konkret?

Dr. Schmiegel: Zu Beginn der Zusammenarbeit ist ein intensiver Austausch zwischen den Partnern sinnvoll, bei dem beide über Erwartungen und realistische Möglichkeiten der Zusammenarbeit diskutieren. Auf diese Weise kann vermieden werden, dass falsche Erwartungen seitens des Eigentümers entstehen. Ein solcher Austausch ist sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei neu entstehenden Gebäuden sinnvoll.

Frage: Welche Möglichkeiten bietet eine frühzeitige Zusammenarbeit, um Schimmel vorzubeugen?

Dr. Schmiegel: Besonders im Frühjahr kommt es häufig zu Beschwerden von Mietern, weil sich Schimmel gebildet hat - typischerweise an Fliesenfugen im Sanitärbereich. Auch hier lässt sich Ärger mit dem Eigentümer vermeiden, wenn das Unternehmen bereits zu Beginn der Zusammenarbeit deutlich macht, dass Facility Management allein eine Schimmelbildung nicht verhindern kann.

Frage: Sondern?

Dr. Schmiegel: Das Facility Management ist auf die Unterstützung des Nutzers angewiesen. Denn Schimmel entsteht dort, wo Feuchtigkeit nicht entweichen kann. Regelmäßiges Lüften ist also Pflicht. Auch das Nach- und Trockenwischen der Fugen erhöht deren Lebensdauer. Generell werden Dichtstoffe nicht direkt von Schimmelpilz befallen. Es muss zuerst eine Oberflächenverschmutzung wie zum Beispiel durch Seifenreste, Hautschuppen etc. vorliegen, in der sich die Pilzsporen festsetzen und unter begünstigenden klimatischen Verhältnissen - Wärme und Luftfeuchtigkeit - entwickeln können. Breitet sich der Schimmel an den Fliesenfugen erst einmal sichtbar aus, ist es bereits zu spät. Der Schimmel kann dann nicht mehr nur durch Reinigen restlos aus den Fugen beseitigt werden. Oft bleibt nur, die Fuge komplett zu erneuern. Dabei kann der Facility Manager weiteren Instandhaltungsmaßnahmen vorbeugen, indem er beispielsweise spezielle Sanitär-Silikone verwendet, die verhindern, dass sich erneut Schimmelsporen anlagern. Dennoch führen derartige Reparaturen zunächst zu teilweise erheblichen Folgekosten für den Eigentümer, die vermeidbar gewesen wären.

Frage: Woran kann das liegen?

Dr. Schmiegel: Oft erfolgt das Verfugen zu früh, Baumaterialien sind noch nicht vollständig ausgetrocknet und die Elastizität des Fugenmaterials ist nicht ausreichend für den Schrumpfungsprozess, es bilden sich Risse. Andererseits sei darauf hingewiesen, dass Silikonmaterial Hersteller darauf verweisen, dass so genannte RTV-1-Fugen, also einkomponentiges Fugenmaterial, das bei Raumtemperatur unter dem Einfluss von Luftfeuchtigkeit vernetzen, nach DIN 52460 nur eine begrenzte Lebensdauer haben müssen und nach spätestens fünf Jahren auszuwechseln sind. Man sollte dann darüber nachdenken, ein anderes Fugenmaterial zu verwenden.

Quelle: www.premiumpresse.de/interview-zum-thema-schimmel-PR1425810.html



Interview zum Thema Schimmel

Umfrage: Bei jedem zehnten Deutschen putzt die Schwiegermutter

Nürnberg, 23. August 2011. Tatkräftige Unterstützung für Putzmuffel: Bei 11 Prozent der Deutschen mischt die Schwiegermutter im Haushalt mit. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Doch nicht alle sind für diese Hilfe dankbar: 8 Prozent der Deutschen haben ihrer Schwiegermutter sogar ausdrücklich verboten, bei ihnen Ordnung zu machen.

Etwas diplomatischer sind 10 Prozent der Befragten: Kommt die Schwiegermutter zu Besuch, wird bereits im Vorfeld geputzt und aufgeräumt, um drohende Hilfe zu umschiffen.

Der Mehrheit der Deutschen sind Freud und Leid der familiären Haushaltshilfe jedoch völlig unbekannt: Bei 70 Prozent hat die Schwiegermutter noch nie zu Besen oder Putzeimer gegriffen.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:
Räumt ihre Schwiegermutter schon mal Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf?
- Ja, ob ich will oder nicht: 4 Prozent
- Ja, darüber bin ich froh, denn das hilft mir sehr: 7 Prozent
- Nein, nicht mehr, nachdem ich ihr das verboten habe: 8 Prozent
- Nein, das hat sie noch nie gemacht: 70 Prozent
- Nein, ich komme ihr immer schnell zuvor: 10 Prozent

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Sommer 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 2.095 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Umfrage: Bei jedem zehnten Deutschen putzt die Schwiegermutter

Minderung der Miete bei Lärm

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat in einer jüngeren Entscheidung darauf hingewiesen, dass bei einer Lärmbelästigung nicht ohne weiteres von einem Mangel der gesamten Wohnung auszugehen ist. Jeweils für die einzelnen Räume und die Nutzungsmöglichkeiten ist die konkrete Beeinträchtigung festzustellen. Bei bloßen Funktionsräumen sind Lärmeinwirkungen noch nicht ohne weiteres als Mangel anzusehen. Bei Wohn- und Schlafräumen können hingegen schon geringere Einwirkungen einen Mangel der Mietsache und damit eine Minderung der Miete begründen.
Das ist konsequent: Was stört den Staubsauger in der Besenkammer der Lärm einer Abluftanlage? Entscheidend ist, wie der Mieter in seinen konkreten Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung beschränkt wird. Nur solche Beschränkungen mindern den Wohnwert und berechtigen damit zur Minderung der Miete.

Fachanwaltstipp Mieter: Bei Minderungen der Miete wegen Lärm, Gerüchen und anderen in der Intensität wechselnden Beeinträchtigungen sollte immer ein Protokoll geführt werden, in dem Uhrzeit, Dauer und Art der Beeinträchtigung für die einzelnen Räume genau beschrieben werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie bei geltend gemachten Mängeln bzw. Minderungsansprüchen jeweils auch, welche Teile der Wohnung in welcher Intensität von dem jeweiligen Mangel überhaupt betroffen sind. Werden z.B. Ansprüche auf Minderung wegen zu geringer Heizleistung geltend gemacht, ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs äußerst fraglich, ob sich Mangel und Minderungsrecht z.B. auch auf den Flur und die Abstellkammer erstrecken. Sichtmängel wegen eines Baugerüsts dürften wiederum kaum eine Beeinträchtigung für Bad, Kammern und Flure darstellen. Vor übermäßig differenzierten Rechenexperimenten ist allerdings abzuraten, da äußerst fraglich ist, ob die Instanzgericht derartiges im Einzelfall mitmachen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Minderung der Miete bei Lärm.

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Die Minderung und das Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder - häufig - der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat.

Oft überschätzt der Mieter die Mängel. Ein Mangel, für den der Mieter 30 % der Miete gemindert hat, entpuppt sich als Mangel, der die Miete nur um 10 % mindert. Wer da über einen längeren Zeitraum mindert, kann trotz Mängel und Minderung in einen Zahlungsverzug geraten, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Rettender Anker kann das Zurückbehaltungsrecht sein. Der Mieter kann das 3-5-fache des Minderungsbetrages an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten. Die Rechtsprechung will dadurch genau das oben geschilderte Problem lösen und dem Mieter ein wirkungsvolles Instrument in die Hand geben, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Manch einen verloren geglaubten Räumungsprozess kann dadurch für den Mieter noch gerettet werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel in der Wohnung haben, derentwegen Sie mindern wollen, müssen Sie unbedingt den Mangel anzeigen. Unter Umständen ist es ratsam, mit einem Zeugen zur Hausverwaltung zu gehen und persönlich eine schriftliche Mängelanzeige abzugeben. So können Sie die Mängelanzeige später nachweisen und der Sachbearbeiter ist froh, dass er nicht so viel protokollieren muss. Lassen Sie sich den Empfang des Schreibens möglichst auch quittieren. Möglich ist auch die Zustellung der Mängelanzeige per Bote.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter ungerechtfertigt mindern, können Sie grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs kündigen, falls ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist. Falls der Mieter einen Mangel anzeigt, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen. Sie müssen mit dem Mieter einen Termin für die Beseitigung der Mängel vereinbaren. Auf seine Belange bei der Terminvergabe müssen sie Rücksicht nehmen. Sollte der Mieter eine Beseitigung wegen andauernder Terminverschiebung ständig hinauszögern, kann das Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung der Miete wieder entfallen. Sollten Sie vom Mieter so genasführt werden, empfiehlt es sich, beim Spezialisten Rat zu holen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam

München - August 2011. Der BGH präzisiert die bestehenden Regelungen zur Betriebskostenabrechnung. Die Bundesrichter stellten fest, dass die Abrechnung auch im Falle formeller Mängel ihre Gültigkeit behält und der Mieter die Nebenkostennachzahlungen leisten muss. Damit hebt der BGH anderslautende Entscheidungen des Amts- und Landgerichts auf und beendet einen seit 2006 währenden Rechtsstreit. Die Kanzlei Auer Witte Thiel aus München berichtet über das Urteil.

Einzelne formelle Mängel in der Betriebskostenrechnung führen nicht zur Unwirksamkeit der Nachzahlungsforderungen an einen Mieter. Unter anderem bleibt eine Betriebskostenabrechnung auch bei zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen bzw. bei angesetzten Soll- statt Ist-Zahlungen rechtsgültig. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung fest und zog damit den Schlussstrich unter einen seit 2006 andauernden Rechtsstreit.

Im vorliegenden Fall klagte die Vermieterin auf Nachzahlung von 1.247 Euro nebst Zinsen. Der Betrag setzte sich aus den im Abrechnungsjahr 2005 angefallenen Heiz- und Wasserkosten sowie weiteren Nebenkosten zusammen, die sich auf 2.272 Euro beliefen, von denen aber geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.025 Euro abzuziehen waren. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin wegen formeller Mängel ab.

Doch nach Ansicht des BGH muss der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz mangelhafter Betriebskostenabrechnungen nachkommen. Das zuständige Landgericht verkenne, dass inhaltliche und formelle Mängel die Nachvollziehbarkeit der Rechnung nicht in jedem Fall beeinträchtigten; das LG überspanne daher die Anforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen seien. Die nicht abzurechnenden, aber im Dokument angegebenen Kosten seien zwar ein inhaltlicher Mangel, die Betriebskostenabrechnung behalte aber dennoch ihre Wirksamkeit, befand der BGH. Darüber hinaus stellten die Bundesrichter fest, dass formelle Mängel, die einzelne Kostenpositionen betreffen, dann die Rechtswirksamkeit der Abrechnung unbeeinträchtigt lassen, wenn der Mieter sie klar aus der Aufstellung herauslesen kann. Ebenfalls widersprach der BGH der Entscheidung des LG, das geurteilt hatte, die Berechnungen der Vorauszahlungen seien nicht nachvollziehbar und die Abrechnung sei entsprechend aus formellen Gründen unwirksam. Auf diese Nachvollziehbarkeit komme es nicht an, so der Bundesgerichtshof. Es handle sich nur um materielle Fehler, die keine Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen rechtfertigten.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel bewerten die aktuelle Entscheidung als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle regelmäßig über aktuelle juristische Entscheidungen im Mietrecht.

Weitere Informationen zu Auer Witte Thiel und aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie hier unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.

Auer Witte Thiel informiert: Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam

Donnerstag, 18. August 2011

Besichtigungstermin: Makler hören auf ihr Bauchgefühl

Nürnberg, 18. August 2011. Makler vertrauen ihrer Intuition: 81 Prozent beurteilen Zuverlässigkeit und Solvenz der Interessenten beim Besichtigungstermin nach ihrem Bauchgefühl. Das ergibt die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2011 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Noch wichtiger als die subjektive Einschätzung ist jedoch der Berufsstatus des potentiellen Mieters. 85 Prozent der Makler lassen sich davon beeinflussen, ob dieser selbstständig, verbeamtet oder angestellt ist.

Der erste Eindruck zählt
Wie seriös ein Kunde ist, machen Makler an verschiedenen Merkmalen fest: 84 Prozent achten darauf, wie gut sich ein Interessent auf den Besichtigungstermin vorbereitet. Für 80 Prozent spielt die Pünktlichkeit des potentiellen Mieters eine wichtige Rolle. Ist derjenige nicht bei der Sache, kann es sich ebenfalls auf die Einschätzung des Maklers auswirken. 66 Prozent der Immobilienprofis beobachten, wie konzentriert ein Kunde beim ersten Termin ist.

Abbruch von Kundenkontakten
Machen sie mit einem Kunden schlechte Erfahrungen, scheuen sich 76 Prozent der Makler nicht, den Kontakt abzubrechen. Die häufigsten Gründe dafür sind unrealistische Preisvorstellungen oder unsachliches und unverschämtes Auftreten. Auch mangelnde Bonität und Unzuverlässigkeit können zum Abbruch des Kundenkontakts führen.

Über den Marktmonitor Immobilien 2011
Der Marktmonitor Immobilien 2011 ist eine repräsentative Studie von immowelt.de in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panel (IPP) der Immowelt AG erhoben, dem ersten deutschen Profi-Panel für Marktforschung in der Immobilienbranche. Am IPP nehmen ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teil. Für den Marktmonitor Immobilien 2011 wurden 397 zufällig ausgewählte Makler aus ganz Deutschland befragt.

Die gesamte Studie Marktmonitor Immobilien 2011 kann hier heruntergeladen werden: www.marktmonitor-immobilien.de

Weitere Informationen zum Immobilien-Professional-Panel der Immowelt AG finden Sie hier: www.immowelt-research.de

Mittwoch, 17. August 2011

So bauen Familien heute

Eine Sache gilt nach wie vor: Die meisten Bauherren bauen vor allem für ihre Eigentumsbildung und eine sichere Altersversorgung. Daneben hat sich eine Menge getan. Wenn Familien heute ihr Traumhaus bauen, ist dieses rund 30 Quadratmeter kleiner, als noch vor fünf Jahren veranschlagt wurden. Dafür wird heute individueller gebaut, Bauherren haben eine Vielzahl differenzierter Wünsche. Viele Baufamilien treibt zudem die Angst vor hohen Energiekosten um: Innerhalb der letzten drei Jahre sind Solaranlagen so gut wie Standard geworden.

Einfamilienhaus, Doppelhaus, Bungalow - wie bauen Familien heute und wo? Und worauf verzichten sie am ehesten, wenn das Budget knapp ist? Die Experten vom Ratgeberportal www.aktion-pro-eigenheim.de haben gemeinsam mit der aproxima Gesellschaft für Markt- und Sozialforschung aus Weimar recherchiert und festgestellt, dass Bauherren immer preisgünstiger bauen, aber in punkto Ausstattung keine Kompromisse machen. Gespart wird vielmehr bei der Größe: Noch vor fünf Jahren war das Traumhaus der meisten Bauherren im Durchschnitt 150 Quadratmeter groß, heute sind es 110 bis 120 Quadratmeter Wohnfläche. Bei der Planung der Grundrisse überwiegt das \"traditionelle\" Konzept, auch wenn die Hälfte der Bauherren (noch) keine Kinder hat. \"Geplant wird mit Arbeits- und Gästezimmer, die dann später zu Kinderzimmern werden können. Zwischen Wohnzimmer und Küche fällt heute meistens die Verbindungswand. Die Küche schließt offen an den Wohnbereich an\", weiß Jürgen Dawo, Präsident der Aktion pro Eigenheim. Und auch in der Stadt wollen nach wie vor nur die Wenigsten bauen, ländliche Regionen und die Speckgürtel um Großstädte werden von den Bauherren bevorzugt.

Bungalow und Doppelhaus auf dem Vormarsch / Energiekosten im Blick

Auch wenn das klassische Eigenheim überwiegt, Bauformen wie Bungalow und Doppelhaus sind auf dem Vormarsch. Statt großer Wohnflächen leben die Bauherren ihre Individualität heute lieber bei der Fassadengestaltung aus: Mehrfarbigkeit liegt im Trend. Keine Kompromisse machen Bauherren bei der Ausstattung - Rollläden, Gäste-WC, Fußbodenheizung im Bad, barrierefreie Dusche und Terrasse gehören für die meisten dazu. Die Energiekosten haben die künftigen Hausbewohnen schon beim Bauen im Blick: \"Moderne 3-fach-Verglasung bei den Fenstern und Solaranlagen zur Warmwasserbereitung sind für viele Bauherren heutzutage unverzichtbar. Die Angst vor zu hohen Energiekosten ist sehr präsent und schlägt sich bei der Ausstattung des Eigenheims nieder\", weiß Dawo.

Umfangreiche Informationen und viele Expertentipps rund ums Bauen und Renovieren finden Interessenten auf dem Ratgeberportal www.aktion-pro-eigenheim.de. Der Newsletter informiert regelmäßig über aktuelle Themen und kostenlose Broschüren helfen bei der Planung von Bau und Finanzierung.

Foto: Town & Country Haus Lizenzgeber GmbH / www.aktion-pro-eigenheim.de

So bauen Familien heute

Dienstag, 16. August 2011

Ethanol-Feuerstellen: Neue DIN-Norm für Ethanol-Kamine gibt Verbrauchern Sicherheit

Seit Januar 2011 definiert die DIN-Norm 4734-1 Anforderungen an sichere Ethanol-Feuerstellen

Frankfurt am Main. - Wenn zum Herbst hin die Abende kühler werden und es früher dunkel wird, erwacht die Sehnsucht nach einem Kamin mit offenem Feuer. Sowohl Eigentümer als auch Mieter von Wohnungen oder Häusern ohne Kamin-Anschluss greifen dabei immer öfter zu einem Ethanol-Kamin. Denn diese bieten Behaglichkeit und stimmungsvoll flackernde Flammen - ganz ohne Ruß und Rauch.

Die im Januar 2011 veröffentlichte DIN-Norm 4734-1 gibt den Verbrauchern nun die notwendige Orientierung, um ein Gerät auswählen zu können, das auch sicher ist. Denn leider ist es in der Vergangenheit wiederholt zu teils schweren Unfällen mit Ethanol-Brennern gekommen. Ursache dafür waren meist Bedienungsfehler, aber auch mangelhafte Billig-Geräte oder instabile \"Tischfeuer\".

Um solche Unfälle zukünftig zu vermeiden, können schon beim Kauf eines Ethanol-Kamins die Anforderungen der neuen Norm zum Teil selbst vor Ort kontrolliert werden. Hierauf macht der HKI Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik e.V. aufmerksam, unter dessen Dach sich eine eigene Fachabteilung für Ethanol-Geräte gebildet hat.

Die wichtigsten Sicherheitsmerkmale auf einen Blick

- Eine Löschvorrichtung als fester Bestandteil der Feuerstelle.- Bei Standgeräten ein solides Gewicht, das genügend Standsicherheit bietet.- Bei wandhängenden Geräten eine ausreichend stabile Wandbefestigung.- Bei allen Geräten eine deutlich erkennbare Füllstands-Anzeige des Brenners.- Ein Brennstoff-Tank, der maximal drei Liter Inhalt bei Standgeräten und 0,5 Liter bei Tischgeräten nicht überschreitet.- Und: Eine detaillierte Bedienungsanleitung mit klaren Sicherheitshinweisen - insbesondere zum Anzünden, zur Belüftung und zur notwendigen Abkühlzeit vor dem Wiederbefüllen eines noch heißen Kamins.

Hochwertige Ethanol-Kamine erfüllen diese Kriterien. Bei Super-Billig-Angeboten ist hingegen Vorsicht geboten. Denn auch hierbei gilt: Sicherheit hat ihren Preis.

Wer mehr wissen möchte, kann sich auch direkt an die HKI-Fachabteilung oder deren Mitgliedsunternehmen wenden. Es sind dies die Firmen Alfra Feuer (Leutkirch), Beefire (Trier), Blomus (Sundern), Ecosmart Fire (Sidney/Australien), Eurolux/Kaminwunder (Lengerich), The Flame (Jenbach/Österreich), Hark (Duisburg), Planika (Brzoza/Polen), Radius Einrichtungsbedarf (Brühl), Ruby Fires (Langedijk/Niederlande), Safretti (Haaksbergen/Niederlande), Gebr. Schulte (Sundern), Spartherm Feuerungstechnik (Melle) und Wodtke (Tübingen).

Weitere Informationen auch unter www.ratgeber-ethanolkamine.de.

Ethanol-Feuerstellen: Neue DIN-Norm für Ethanol-Kamine gibt Verbrauchern Sicherheit

LEDA Heizeinsatz: Ein neues "Herz" für den Kachelofen - Schon nach wenigen Stunden ist das Feuer neu entfacht

Leer. - Der gemauerte Kachelofen war schon nach wenigen Stunden wieder betriebsbereit - und der zufriedene Hausherr wurde mit einem noch schöneren Blick durch eine größere Sichtscheibe auf ein friedlich flackerndes Flammenspiel im Feuerraum belohnt. Hinzu kam das angenehme Gefühl, etwas Gutes für das Klima, die Umwelt und schließlich auch für den eigenen Geldbeutel getan zu haben.

Dieses Beispiel aus dem hohen Norden zeigt, dass sich die Modernisierung eines Kachelofens einfach und schnell durchführen lässt. Helmut Lamp aus Schönberg in Schleswig-Holstein hatte im vergangenen Jahr beschlossen, seinen veralteten Kachelofeneinsatz aus dem Jahre 1972 gegen einen modernen Heizeinsatz mit einem zusätzlichen Speicheraufsatz austauschen zu lassen. Als Landwirt und Vorsitzender des Bundesverbandes BioEnergie e.V. (BBE) liegt dem Familienvater ein ebenso klimaneutrales wie umweltfreundliches Heizen besonders am Herzen.

Dem vorausgegangen war ein Blick in die seit dem 22. März 2010 geltende neue 1.BImSchV, wonach jeder Besitzer eines Kaminofens, Kachelofens oder Heizkamins bis Ende 2013 seinem Schornsteinfeger gegenüber den Nachweis erbringen muss, dass sein Ofen die neuen Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid (CO) einhält. Bei Geräten, die vor 1975 einer Typprüfung unterzogen wurden, kann es danach eng werden. Halten sie die Emissionswerte nicht ein, müssen sie ein Jahr später stillgelegt werden.

Guss als Werkstoff garantiert eine extrem lange Lebensdauer

Helmut Lamp hatte als ehemaliger Bundestagsabgeordneter die Verordnung selbst mit auf den Weg gebracht und sich dafür stark gemacht, durch den vermehrten Einsatz von Biomasse - dazu zählt vor allem der nachwachsende Rohstoff Holz - den Klimaschutz zu unterstützen. Er entschied sich dabei für einen gusseisernen Kachelofeneinsatz von LEDA, der jetzt sein Wohnhaus angenehm und effizient heizt - mit einem hohen Wirkungsgrad und zusätzlich gespeicherter Wärme.

Das Traditionsunternehmen aus dem ostfriesischen Leer produziert Kaminöfen sowie Kachelofen- und Heizkamineinsätze ausschließlich aus Guss - einem Werkstoff, dessen außerordentliche Hitzebelastbarkeit und Formstabilität eine extrem lange Lebensdauer garantieren. Darum setzt der Hersteller konsequent auf dieses Material und bietet hochwertige Qualität \"Made in Germany\", was sich für den Ofenbesitzer langfristig auszahlt - mit einer dauerhaft sicheren, funktionstüchtigen und vor allem zuverlässigen Gerätetechnik. So wie auf dem unweit der malerischen Ostseeküste gelegenen Hof von Familie Lamp.

Weitere Informationen auch im Internet unter www.leda.de.

LEDA Heizeinsatz: Ein neues "Herz" für den Kachelofen - Schon nach wenigen Stunden ist das Feuer neu entfacht

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefalls. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09), verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hatte. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu unerfüllbare Pflichten auf. Trotzdem sollten diese auch im Wohnraummietrecht beachtet werden.

Wer mit der Mietminderung wegen Schimmels keine Bauchlandung vor Gericht erleben will, sollte immer vorab ein privates Gutachten zur Art des Schimmels und zur Konzentration einholen. Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können die Raumluft mit einem tragbaren Prüfgerät selbst messen und das Ergebnis in ein zentrales Labor zur Auswertung einsenden.

Vor Gericht reichen solche Prüfungsergebnisse nicht aus, um einen Anspruch zu begründen, falls der Vermieter eine Belastung mit toxischen Stoffen im Prozess bestreitet. Mehr Gewicht haben Prüfungen gerichtlich vereidigter Gutachten. Sollte ein vereidigter Sachverständiger ein Gefahrenpotential durch Schimmelsporen oder toxische Stoffe feststellen, hat man regelmäßig gute Karten dafür, sich bereits außergerichtlich mit dem Vermieter zu einigen. Der Vermieter wird es kaum riskieren, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger im Prozess dieselben Feststellungen macht wie das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten. Es ist auch nicht allzu wahrscheinlich, dass der eine Gutachter dem anderen ein falsches Ergebnis bescheinigt.

Gewarnt werden muss in jedem Fall davor, die Miete einfach (teilweise) einzubehalten. Sicherer ist es immer, die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzuzahlen und dann den wegen der Mietminderung überzahlten Teil zurückzufordern. Hat man sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt, verliert man nur teilweise den Zahlungsprozess. Man riskiert aber keine Kündigung.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Hitliste der Hausarbeiten: Kochen Top, Staub wischen Flop

Nürnberg, 16. August 2011. Kreatives Hobby und nicht nur lästige Pflicht: Kochen ist für 40 Prozent der Deutschen die liebste Hausarbeit. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Inspiriert von Kochshows und unterstützt von Hightech-Küchengeräten wählen sie das Brutzeln, Dünsten und Braten an die erste Stelle der Hausarbeiten-Hitliste.

Während sich Frauen und Männer beim ersten Rang noch einig sind, gehen bei Platz 2 der Hitliste die Meinungen auseinander. Weil die Waschmaschine so einfach zu bedienen ist, vergeben die Frauen die Silbermedaille ans Wäsche waschen (16 Prozent). Männer können sich ebenfalls für einen elektrischen Haushaltshelfer begeistern: den Staubsauger (15 Prozent).

Insgesamt nimmt die Begeisterung für Hausarbeit rapide ab, sobald statt technischer Hilfsmittel pure Handarbeit gefragt ist. Das mühsame Reinigen von Bad und WC (je 2 Prozent) reiht sich nur knapp vor Boden und Staub wischen (je 1 Prozent) auf den letzten Plätzen der Hitliste ein.

Für 12 Prozent der Deutschen kommt es gar nicht in Frage, Kochlöffel, Staublappen oder Bügeleisen in die Hand zu nehmen: Sie verweigern die Hausarbeit komplett.

Die Hitliste der beliebtesten Hausarbeiten:1. Kochen (40 Prozent)2. Wäsche waschen (12 Prozent)3. Staub saugen (11 Prozent)4. Aufräumen (10 Prozent)5. Bügeln (5 Prozent)6. Geschirr waschen (4 Prozent)7. Fenster putzen (2 Prozent)7. Bad/WC putzen (2 Prozent)8. Boden wischen (1 Prozent)8. Staub wischen (1 Prozent)

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Sommer 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 2.095 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Hitliste der Hausarbeiten: Kochen Top, Staub wischen Flop

Montag, 15. August 2011

Die (fristlose) Kündigung wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter das Mietverhältnis durch Nachzahlung der Miete noch retten?

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mitrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Filesharing ist keine private Nutzung eines Werks.

Das Oberlandesgericht (OLG) München hat in einer Entscheidung vom 26.07.2011 festgestellt, dass dem Angebot einer Datei mit urheberrechtlich geschütztem Inhalt auf einer so genannten „Internet-Tauschbörse“ grundsätzlich gewerbliches Ausmaß zukommt.

Ein Internet-Anschlussinhaber, über dessen Anschluss eine Urheberrechtsverletzung in einem Filesharing-Netzwerk begangen wurde, wandte sich gegen einen Beschluss des Landgerichts München, der seinem Internetprovider erlaubte, ihn dem Rechteinhaber als Inhaber des Internetanschlusses mitzuteilen. Eine der Voraussetzungen für die Auskunftserteilung ist, dass es sich um eine Rechtsverletzung „in gewerblichem Ausmaß“ (§ 101 Abs. 1 UrhG) handelt. Dies sei, so der Anschlussinhaber, nicht der Fall.

Das OLG München wies die Beschwerde zurück, weil das Merkmal „gewerbliches Ausmaß der Rechtsverletzung“, welches für die Zulässigkeit der Auskunft durch den Internetprovider erforderlich ist, erfüllt war. Dabei macht das OLG München mit bemerkenswerter Klarheit deutlich, dass jede Rechtsverletzung in Filesharing-Netzwerken (sogenannte Internet-Tauschbörse) gewerbliches Ausmaß hat und daher die Auskunftserteilung über den Anschlussinhaber zulässig ist. Wer eine geschützte Datei auf einer Internet-Tauschbörse zum Herunterladen anbietet, handelt weder selbstlos noch im guten Glauben, sondern stellt die Datei einer nahezu unbegrenzten Vielfalt von Personen zur Verfügung und greift dadurch in die Rechte des Rechteinhabers in einem Ausmaß ein, dass einer gewerblichen Nutzung entspricht.

OLG München, Beschluss vom 26.07.2011 – 29 W 1268/11 –

Fazit:
Der Entscheidung ist richtig, so stellt das OLG München zutreffend darauf ab, dass weder das kontrollierbare Ausmaß noch das Streben nach einem wirtschaftlichen Vorteil davon abhängen, ob das Werk vom Rechteinhaber bereits durch eine mehr oder weniger lange Zeit ausgewertet worden ist. Die wirtschaftliche Nutzung eines Werks durch den Berechtigten endet auch nicht etwa nach Ablauf einer wie auch immer festgelegten Auswertungsphase, so dass jede unbefugte Verbreitung des Werkes in einer sogenannten „Tauschbörse“ stets gewerbliches Ausmaß hat.

Timo Schutt
Rechtsanwalt und Fachanwalt für IT-Recht

Udo Maurer
Rechtsassessor

Quelle: www.premiumpresse.de/filesharing-ist-keine-private-nutzung-eines-werks-PR1410275.html

Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und vom Vermieter Kostenerstattung verlangen?

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu Mängeln der Mietsache

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zu einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.

In einer Entscheidung jüngeren Datums urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08), dass eine mietvertragliche Klausel, die den Vermieter von der Pflicht zur Übernahme der Kosten eigenmächtigen Handelns unter allen Umständen entbindet, unwirksam ist.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt es sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien zu hoch.

Fachanwaltstipp Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat, die Wohnung zu verlieren.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Aufrechnung verjährter Mietzinsforderungen mit einem als Kaution verpfändeten Sparkonto

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.

Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.

Kammergericht aktuell: Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).

Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Recht auf Mietminderung wegen Wohnungsmängeln. Von Mietern oft überschätzt

Treten während der Mietzeit Fehler oder Mängel an der Wohnung auf, darf der Mieter die Miete mindern.

Eine Wohnung ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.
Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht nutzen kann, wie er will bzw. wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.

Der Maßstab für den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch ist demnach der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn.

Schon mit dem Abschluss des Mietvertrages geht es los. Hier fallen die ersten Entscheidungen, ob es künftig für den Mieter leicht oder schwierig sein wird, die Miete zu mindern.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.

Treten erhebliche Mängel auf, muss der Mieter die volle Miete nicht mehr bezahlen.
Er ist aber verpflichtet, den Vermieter über diese Mängel sofort zu informieren.

Die Mietminderung selbst braucht er nicht ankündigen.
Der Mieter darf die Miete ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem der Mangel festgestellt wird.
Das heißt, der Mieter muss zwar den Vermieter informieren, darf aber auch sofort mindern. Er muss nicht erst abwarten, bis der Vermieter Gelegenheit hatte, den Mangel oder Fehler zu beseitigen.

Informiert er den Vermieter nicht über den Mangel, muss dieser die Mietminderung in der Regel nicht hinnehmen.
Das Recht zur Minderung besteht für die
Dauer des Mangels.

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn er gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann, kann der Mieter mindern.

Das Recht zur Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein.
Es ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte.

Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen. Die bloße Kenntnis, dass die vermietete Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ist nicht ausreichend.

Wenn konkrete Mängel oder Fehler an der Wohnung schon im Übergabeprotokoll vermerkt sind und das Übergabeprotokoll Bestandteil des Mietvertrages ist, dann wird es für den Mieter schwierig.. Natürlich hat das nur Sinn, wenn der Vermieter sich nicht verpflichtet hat, diese Mängel zu beheben.

Führt ein Fehler an der vermieteten Wohnung zu einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Es muss schon eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.

Viele weitere wichtige Hinweise und Tipps zur Nebenkostenabrechnung gibt der Fachbuchautor und Vermieter-Ratgeber Thomas Trepnau in seinem Buch "Das Geheimnis der feuchten Wand - Mietminderung".
Außerdem von Thomas Trepnau in der Reihe seiner Vermieter-Ratgeber erschienen:
"Rechne mit Deinem Mieter ab - Betriebskosten, die zweite Miete" ,
"Mehr Moneten mit Mieterhöhung",
"Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien" und
"Wertermittlung von Häüusern und Grundstücken"
Erhältlich im Buchhandel, bei allen bekannten Online-Buchhändlern und auf der Homepage des Autors.

V.i.S.d.P. und Ihr Ansprechpartner:
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
E-Mail: info@trepnau.net
www.trepnau.net

Donnerstag, 11. August 2011

Verspätete Mietzahlung: Wird der Samstag bei der Berechnung der 3 Werktage mitberechnet?

Verspätete Mietzahlung: Wird der Samstag bei der Berechnung der 3 Werktage mitberechnet?

Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage über die Wirksamkeit einer Kündigung und den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden.

In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der BGH noch in 2005, sei ein Werktag. Die Landgerichte entscheiden bundesweit unterschiedlich. In Berlin ist der Samstag mietrechtlich gesehen kein Werktag - in München schon.

Mit einer 180°-Wende änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung hierzu am 13.7.2010. Der Samstag ist jetzt auch höchstrichterlich kein Werktag im Sinne des Mietrechts. Sollte der 1. des Monats auf einen Freitag fallen, muss die Miete erst am darauf folgenden Dienstag, dem 5. Kalendertag, auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Die einfache Begründung: Am Samstag arbeiten die Banken nicht. Nach der älteren Rechtsprechung wäre die Mietzahlung verspätet.

Fachanwaltstipp Mieter: Sicher ist sicher. Sie sollten Ihren Dauerauftrag trotz der gelockerten Rechtsprechung immer auf den 1. des Monats legen. Da der Samstag bei Banken kein Arbeitstag ist, braucht die Bank oft volle 3 Arbeitstage, um Gelder zu überweisen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit - da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat - eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat.

Fachanwaltstipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Ausschaltung photovoltaischer Anlagen

Zahllose Dächer produzieren mittlerweile über Photovoltaikanlagen Solarstrom und es werden Jahr für Jahr mehr. Die aus Sicht des Umweltschutzes durchgängig positive Entwicklung bringt jedoch eigene Risiken mit sich, die privaten Anlagenbesitzern oft nicht bekannt sind. Die riskante Schattenseite der Solarstromerzeugung auf dem heimischen Dach wird erst im Brandfall offensichtlich.

Die Stärke einer Photovoltaikanlage, unter Sonneneinstrahlung Strom zu erzeugen, wird zu einer gefährlichen Schwäche, wenn sie im Brandfall nicht aufhört, es zu tun. Von selbst kommt die photovoltaische Stromerzeugung im Tageslicht nicht zum Erliegen. Damit sie im Gefahrenfall abgeschaltet werden kann, müssen besondere technische Vorkehrungen getroffen werden, über welche der Essener Brandschutz Service EBS Bär informiert.

Trennlastschalter im WechselrichterPhotovoltaikanlagen deren Inbetriebnahme ab dem Jahr 2006 erfolgte, müssen einen Trennlastschalter aufweisen. Standardmäßig wird er im Wechselrichter oder auf der Gleichspannungsseite angebracht. Durch den Trennlastschalter kann der Strom zwischen Wechselrichter und Stromzählkasten ausgeschaltet werden. Im praktischen Einsatz ist diese Minimallösung allerdings weniger sicher für die Brandbekämpfer als ratsam wäre. Die Wechselrichter von Photovoltaikanlagen werden meist im Keller angebracht, weswegen auch bei ihrer Aktivierung weiterhin Spannung zwischen ihm und der Photovoltaikanlage auf dem Dach anliegt. Im Ernstfall kann diese Lösung zur Gefährdung von Feuerwehrleuten führen.

Trennlastschalter am PhotovoltaikmodulDie Gefährdungslage durch Photovoltaikanlagen wird wesentlich stärker eingeschränkt, wenn der Trennlastschalter möglichst nah an der Photovoltaikanlage installiert wird. Nach seiner Betätigung besteht eine Gefährdung nur noch für Bereiche, die in unmittelbarer Nähe der Anlage liegen, weswegen Löscharbeiten innerhalb des Gebäudes ohne zusätzliche Erschwernnis ausgeführt werden können.

Spannungsfreiheit einzelner PhotovoltaikmoduleBrennt es im Dachstuhl, hilft auch ein Trennschalter in der Nähe der Photovoltaikanlage wenig. Die Stromproduktion innerhalb der Anlage wird durch ihn nicht zum Erliegen gebracht, weswegen ein Betreten der Dachfläche für die Feuerwehrleute lebensgefährliche Folgen haben kann. Hier helfen teure aber effektive Schutzanlagen, die in der Lage sind, einzelne Module der Photovoltaikanlage oder auch das gesamte System kurzzuschließen, bis die Gefahrensituation bewältigt wurde. Kurzgeschlossene Photovoltaikmodule sind frei von Spannung und können gefahrlos betreten oder beseitigt werden. Eine Nachrüstung mit dieser Sicherheitstechnologie ist sehr aufwendig. Die einzelnen Module müssen hierzu zunächst anderweitig deaktiviert werden, damit der Monteur seine Arbeit ungefährdet verrichten kann.

Um die Einsatzkräfte während eines Brandfalles möglichst wenig zu gefährden, sollten die Besitzer von Photovoltaikanlagen unbedingt alle realisierbaren Sicherheitsmaßnahmen ergreifen. Der Essener Brandschutz Service EBS unterstützt sie hierbei gerne mit Rat und Tat.

PressekontaktEssener Brandschutz Service EBSAnsprechpartner:W. BärSchornstr. 3845128 Essen

Tel.: 0201 - 78 77 00Fax: 0201 - 87 77 412Mob. Tel.: 0163 - 77 22 493

E-Mail: info@essener-brandschutz-service.deHomepage: www.brandschutz-essen.com

Energieausweis setzt sich auf dem Immobilienmarkt nicht durch

Energieausweis bleibt hinter Erwartungen zurück: Nur 48 Prozent der Kaufinteressenten und 30 Prozent der Mietwilligen erkundigen sich bei Besichtigungsterminen danach / Interessenten vertrauen eher dem Auge als dem Papier ? das zeigt die Studie Marktmonitor Immobilien 2011 von immowelt.de.

Nürnberg, 26. Juli 2011. Kein Erfolgsmodell: Obwohl Mieter und Käufer von Immobilien Wert auf einen hohen Energiestandard legen, interessieren sie sich bei der Besichtigung kaum für den Energieausweis. Das zeigt die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2011 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Gerade einmal 48 Prozent der Kauf- und 30 Prozent der Mietinteressenten erkundigen sich bei der Besichtigung des Objekts nach dem Dokument. Wichtiger ist der augenscheinlich gute Energiestandard einer Immobilie.

Bedeutung für Kaufinteressenten am größten
Noch das höchste Interesse am Energieausweis zeigen Kaufinteressenten. 48 Prozent der Kunden, die ein Objekt erwerben wollen, fragen laut der Makler nach dem Energiedokument. Aus gutem Grund: Ein niedriger Energiestandard weist auf nötige Sanierungsmaßnahmen und damit auf zusätzliche Kosten hin. Entsprechend setzen 44 Prozent der Befragten den Energieausweis bei Kaufobjekten auch als Werbeargument in Exposés ein. Wichtiger als die im Energieausweis dokumentierten Messwerte ist den Kaufinteressenten offensichtlich der klar erkennbare Sanierungsstatus. Sie wollen beispielsweise wissen, ob Fassade oder Dach gedämmt sind.

Immobilien bequem online bewerten
Mietinteressenten überzeugt der Augenschein
Bei den Mietkunden zeigt sich die Situation noch deutlicher. Nur knapp ein Drittel der zukünftigen Mieter hat nach Auskunft der Befragten Interesse am Energieausweis. Konsequenter Weise nutzt auch nur knapp ein Drittel der befragten Makler das Dokument für die Werbung. Viel entscheidender ist für Mietkunden, ob die Fenster wärmeschutzverglast sind oder auf welchem Stand der Technik die Heizung ist. Diese Faktoren entscheiden über die Nebenkosten, die zum Mietzins hinzukommen. Die Mietinteressenten überzeugen sich nach Erfahrung der Befragten lieber anhand der sichtbaren Merkmale davon, was sie erwartet.

Die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2011 wurde in Zusammenarbeit von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen erstellt. Befragt wurden 397 zufällig ausgewählte Makler aus ganz Deutschland.

Junge Paare auf der Beliebtheitsskala deutscher Immobilienmakler ganz oben

Junge Paare stehen als Miet- und Kaufinteressenten bei Maklern hoch im Kurs ? das zeigt der Marktmonitor Immobilien 2011, eine Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen / Alleinerziehende als...

Nürnberg, 20. Juli 2011. Junge Paare sind die beliebtesten Kunden deutscher Immobilienmakler. So das Ergebnis der repräsentativen Studie Marktmonitor Immobilien 2011. Für die Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, die in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen herausgegeben wird, wurden Makler aus ganz Deutschland befragt.

Beliebte Mietinteressenten: Junge Paare und Single-Frauen
Junge Paare sind für 66 Prozent der befragten Makler besonders beliebte Kunden bei Mietobjekten. In der Regel sorgen die jungen Pärchen mit zwei Einkommen für finanzielle Sicherheit. Je 58 Prozent schätzen auch Familien mit Kindern, die erfahrungsgemäß Wert auf langfristige Mietverhältnisse legen, sowie weibliche Singles als Mietinteressenten. Der naheliegende Grund für die Beliebtheit der Single-Frauen: Sie sind oft angenehme Mieterinnen, da sie es gerne ordentlich und sauber haben.

Rentner als Kaufinteressenten sehr beliebt
Bei Kaufobjekten rangieren junge Paare, die ihre Zukunft in den eigenen vier Wänden planen, sogar bei 77 Prozent der befragten Makler ganz oben auf der Beliebtheitsskala. 73 Prozent unterstützen auch Familien mit Kindern sehr gerne, das passende Eigenheim zu finden. Rentner, die ihren Lebensabend in der eigenen Immobilie verbringen wollen, zählen für 65 Prozent der Befragten zu ihren Lieblingskunden. Sie verfügen meist über einen sehr hohen Anteil an Eigenkapital, da sie ihr Erspartes investieren.

Eher ungern arbeiten die Makler mit Alleinerziehenden zusammen, deren finanzielle Situation oft auf wackeligen Beinen steht. Nur 29 Prozent der Befragten vermitteln bei Mietobjekten gerne Alleinerziehende und nur 33 Prozent beim Immobilienkauf.

Der Marktmonitor Immobilien 2011 ist eine repräsentative Studie von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Für die Ziehung der Stichprobe und die Befragung der Unternehmen wurde das Immobilien-Professional-Panel (IPP) verwendet. Das IPP ist ein geschlossenes Panel, dem ausschließlich Fachleute aus der Immobilienbranche angehören. Es basiert auf der Adressdatenbank der Immowelt AG. Nach Bereinigung der Daten wurden für die Studie die Befragungsergebnisse von 397 Maklern aus ganz Deutschland ausgewertet.

Jeder dritte Senior will Immobilie lieber vererben als verschenken

Ein Drittel der Immobilienbesitzer über 60 lehnen Schenkung von Wohneigentum ab / Laut einer Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, überwiegt der Wunsch, in eigenen vier Wänden alt zu werden

Nürnberg, 28. Juni 2011. Verschenken statt vererben? Das kommt für 32 Prozent der deutschen Immobilienbesitzer über 60 Jahren nicht in Frage. Und zwar selbst dann nicht, wenn ihre Kinder dadurch Erbschaftssteuer sparen könnten, wie eine Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, zeigt. Stattdessen überwiegt bei den meisten Senioren der Wunsch, ein Leben lang Eigentümer der eigenen vier Wände zu bleiben (26 Prozent). Die Scheu vor dem Aufwand (4 Prozent) oder das Misstrauen gegenüber den eigenen Kindern (3 Prozent) ist nur für die Wenigsten ein Grund, ihre Immobilie nicht zu überschreiben.

Offensichtlich sinkt die Bereitschaft, Immobilien durch eine Schenkung auf die eigenen Kinder zu übertragen, mit zunehmendem Alter. Während sich noch 67 Prozent der Befragten zwischen 18 und 29 für diese Möglichkeit erwärmen können, sind es bei den Best Agern zwischen 50 und 59 nur noch 52 Prozent

Ein Viertel der Befragten zeigt sich unbekümmert, was die Nachlassregelung angeht: Sie haben sich bisher keine Gedanken gemacht, was aus Haus und Hof im Todesfall werden soll. Ausnahme sind die Bewohner der deutschen Metropolen, von denen sich bereits 96 Prozent mit der Thematik auseinandergesetzt haben.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:

Würden Sie Ihren Kindern Ihre Immobilie vorzeitig überschreiben, damit diese später Erbschaftssteuer sparen können?

o Nein: 11 Prozent der 18 bis 29-Jährigen
o Nein: 23 Prozent der 50 bis 59-Jährigen
o Nein: 32 Prozent der über 60-Jährigen
o 24 Prozent haben sich darüber noch keine Gedanken gemacht

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Winter 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 1.014 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Miet- und Kaufpreisvergleich von immowelt.de zeigt: München teuerste, Dortmund billigste Großstadt in Deutschland

München, Frankfurt und Hamburg sind Deutschlands teuerste Großstädte - das zeigt der Miet- und Kaufpreisvergleich von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale / Günstigste der 14 deutschen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern ist Dortmund / Hauptstadt Berlin mit Mieten von im Schnitt 7...


Nürnberg, 14. Juli 2011. Die Münchner zahlen die höchsten Mieten in ganz Deutschland - das zeigt der Miet- und Kaufpreisvergleich für Wohnungen in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Wer in der bayrischen Metropole lebt, muss Mieten von durchschnittlich 12,50 Euro pro Quadratmeter in Kauf nehmen â?“ mehr als das Doppelte des deutschen Durchschnittspreises von 6,20 Euro. Auf Platz zwei des Mietbarometers liegt mit 11,40 Euro Frankfurt, gefolgt von Hamburg (10 Euro). Schlusslichter der Preisskala sind Essen (5,60 Euro), Leipzig und Dortmund (je 4,90 Euro).

Die deutschen Hauptstädter leben verhältnismäßig günstig: In Berlin liegt die Miete mit 7 Euro pro Quadratmeter nur leicht über dem bundesdeutschen Schnitt.

Mittwoch, 10. August 2011

Umfrage: Was die Deutschen beim Umzug am meisten nervt

Repräsentative Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale:

- Für jeden fünften Deutschen ist die Schlepperei der größte Umzugsschreck

- Renovieren der alten Wohnung vermiest 17 Prozent die Umzugslaune

- Mit Umzug verbundene Behördengänge schlagen 16 Prozent auf die Stimmung

Endlich ist die neue Wohnung gefunden! Ein Grund zur Freude, wenn bloß der Umzug nicht wäre. Laut einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, ist für die Deutschen das Schleppen der Kisten und Möbel der Umzugshorror Nummer 1 (20 Prozent).

Kaum ist das geschafft, heißt es: Mit Pinsel und Farbe zurück in die alte Wohnung und alles auf Vordermann bringen. Das finden 17 Prozent der Befragten nervig, deshalb landet das Renovieren der alten Wohnung auf Platz 2 der Gute-Laune-Killer beim Umzug.

Aber auch nach dieser Aktion ist rund um den Umzug noch nicht alles unter Dach und Fach. Da gilt es noch die neue Adresse beim Einwohnermeldeamt registrieren zu lassen, das Auto umzumelden und vieles mehr. Daher setzen die Deutschen Behördengänge auf Platz 3 der Nervtöter beim Umzug (16 Prozent).

Immerhin 7 Prozent der Deutschen lässt das alles kalt. Sie lassen sich beim Umzug von überhaupt nichts die gute Laune verderben.

Die unbeliebtesten Umzugs-Nebenwirkungen im Überblick:

1. Schlepperei: 20 Prozent

2. Renovieren der alten Wohnung: 17 Prozent

3. Behördengänge: 16 Prozent

4. Ab- und Aufbauen der Möbel: 10 Prozent

4. Kistenpacken: 10 Prozent

5. Warten auf Handwerker: 7 Prozent

6. Kleinigkeiten-Sammelsurium, das man beim Packen findet: 6 Prozent

7. Ausreden von Bekannten, die nicht helfen wollen: 5 Prozent

8. Beladen des LKW: 1 Prozent

Für die repräsentative Studie "Wohnen und Leben Sommer 2011" wurden im Auftrag von immowelt.de 2.095 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Dienstag, 2. August 2011

Worauf Sie bei der Wohnungsbesichtigung achten sollten | fair-NEWS.de

Nach langer Suche haben Sie ihre Traumwohnung gefunden. Jetzt steht die Besichtigung an. Worauf man dabei achten sollte, hat Immonet für Sie zusammengestellt.

BGH zu Schrottimmobilien: HypoVereinsbank unterliegt wegen Täuschung über erzielbare Miete | fair-NEWS.de

Mit noch unveröffentlichtem Beschluss vom 5.07.2011 (Az.: XI ZR/342/10) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die HypoVereinbank in Haftung für einen ehemaligen Vermittler einer Schrottimmobilie wegen arglistiger Täuschung verurteilt. Der rechtskräftige Beschluss des BGH bestätigte das Urteil des Oberlandesgerichtes (OLG) Köln (Az.: 13 U 119/06).

Montag, 1. August 2011

ERGO Verbraucherinformation "Keine Chance für Einbrecher in der Urlaubszeit" | fair-NEWS.de

Einige einfache Handgriffe können helfen, das unbewohnte Haus vor Kriminellen zu schützen

Entspannt unter Palmen liegen, die Sonne genießen, einfach mal nichts tun: Wer in den Urlaub fährt, will für ein paar Wochen alle Sorgen hinter sich lassen. Doch eine Angst begleitet viele Reisende: Was, wenn in meiner Abwesenheit etwas mit dem Haus oder der Wohnung passiert? Denn in der Urlaubszeit haben auch Einbrecher Hochsaison. Dabei reichen in vielen Fällen ein paar einfache Vorkehrungen, um Kriminelle auf Abstand zu halten. Wie man sein Zuhause in seiner Abwesenheit schützen kann, weiß Esther Grafwallner, Expertin bei der ERV Europäische Reiseversicherung.

Es ist der Albtraum eines jeden Urlaubers: Das Handy klingelt; der Nachbar, der zu Hause die Blumen gießt, ruft an: Einbrecher waren am Werk, die Wohnung ist ausgeraubt und verwüstet. Mit der entspannten Urlaubsruhe ist es dann mit einem Schlag vorbei. 'Soweit muss man es nicht kommen lassen', weiß ERV Expertin Esther Grafwallner. 'Denn Einbrecher meiden das Risiko. Sie suchen gezielt Häuser aus, die unbewohnt wirken. Deswegen sollten unbedingt alle Anzeichen vermieden werden, die auf eine Abwesenheit der Bewohner schließen lassen.' Schon einige einfache Handgriffe helfen in vielen Fällen, die Kriminellen abzuschrecken.

Vorsicht beim Besprechen des Anrufbeantworters

Ein überquellender Briefkasten ist ein eindeutiges Signal, dass niemand zu Hause ist. Abhilfe schaffen lässt sich, indem man die Nachbarn bittet, die Post regelmäßig abzuholen oder zwei bis drei Wochen vor dem Urlaub einen Lagerservice bei der Post zu beantragen. Ratsam ist ebenso, die Zeitung für die Dauer der Reise abzubestellen oder nachsenden zu lassen. Zudem kann man Bekannte bitten, die Rollläden rauf- und runterzulassen. Auch Zeitschaltuhren täuschen Betriebsamkeit vor: Damit werden Licht und Radio hin und wieder elektronisch an- und abgeschaltet. 'Vorsicht ist bei dem Spruch angebracht, den man auf dem Anrufbeantworter hinterlässt', rät Esther Grafwallner. 'Ein Text wie ,Wir sind drei Wochen im Urlaub' ist geradezu eine Einladung für Ganoven.' Dass die Haustür und alle Fenster fest verschlossen sein müssen, sollte sich von selbst verstehen. Auch darf der Schlüssel nicht unter Fußmatten oder Blumentöpfen versteckt sein - dort schauen Einbrecher zuerst nach. Ratsam ist, alles zu entfernen, was ihnen die Arbeit erleichtern könnte, also Leitern, aber auch Gartenmöbel oder Werkzeuge. 'Man sollte darauf achten, dass gefährdete Ecken gut ausgeleuchtet sind', sagt die Expertin, 'am besten mit Bewegungsmeldern.'

Spezieller Versicherungsschutz für Urlauber

Für den Fall, dass die Ganoven dennoch zuschlagen, sollte man unbedingt mit ausreichendem Versicherungsschutz vorgesorgt haben. Grundsätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Hausratpolice, damit der Einbruchsschaden an sich abgedeckt ist. Zusätzliche Sicherheit speziell für Urlauber bietet die neue Police 'Haus und Anreise Plus' der ERV: Wird während des Urlaubs zu Hause eingebrochen, organisiert und finanziert die ERV die Verschließung der Wohnung bzw. deren Überwachung. Der Versicherte muss seinen Urlaub damit nicht abbrechen.

Unerlaubte Klauseln im Mietvertrag: Das Meerschweinchen darf bleiben | fair-NEWS.de

Musizieren und Haustiere verboten - in vielen Mietverträgen reiht sich ein Verbot an das andere. Besonders auf heiß umkämpften Wohnungsmärkten nehmen Mieter solche Klauseln einfach hin, lassen die Posaune verstauben und schaffen die Meerschweinchen ab. Doch nicht wenige Regelungen sind ungesetzlich, selbst Mieter, die einen Vertrag bereits unterschrieben haben, müssen sich an solche Auflagen nicht halten. Immonet nennt die häufigsten unerlaubten Klauseln.

Treiben Sie es ruhig bunt!

Wer es bunt mag, darf auch in einer Mietwohnung die Wände Altrosa oder Zitronengelb streichen - ohne vor dem Auszug die Flächen in mühevoller Arbeit wieder weißen zu müssen. Der Vermieter darf lediglich verlangen, dass der Zustand der Wohnung eine schnelle Widervermietbarkeit gewährleistet. Vom Bewohner selbst angefertigte Wandmalereien könnten dies allerdings in der Tat erschweren.
Tierische Mitbewohner machen die Wohnungssuche oft schwer, ein generelles Verbot von Vierbeinern ist jedoch ungesetzlich - das entschied der Bundesgerichtshof. Zwar darf der Vermieter Hunden und Katzen den Einzug verbieten, kleines Getier wie Hamster, Wellensittich oder Schildkröte kann jedoch immer gehalten werden.

Musizieren darf beschränkt, nicht verboten werden

Fallen durch steigende Ölpreise oder Steuern höhere Nebenkosten an, hat der Vermieter natürlich das Recht, die Mehrkosten auf die Bewohner umzulegen. Jedoch nicht unmittelbar nachdem er die Zahlungen hat leisten müssen. Erst wenn die Jahresendabrechnung fällig wird, darf er sich das Geld von den Mietern zurückholen.

Klampf, tröt, quietsch - Vermieter, die Bewohner, grundsätzlich verbieten wollen, ein Instrument zu bearbeiten, sind im Unrecht. Lediglich einschränkende Klauseln sind zulässig. Die Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten, wie lange das Musizieren angemessen ist, hingen stets von der Umgebung und der Art des Klangkörpers ab. So darf ein Cello länger gespielt werden als ein Schlagzeug und in einer Seniorenanlage gelten strengere Auflagen als in einem normalen Miethaus.

Das Recht auf eine Dusche

Sogar zu einem Dusch- und Badeverbot nach 22 Uhr versteigt sich mancher Vermieter - eine unwirksame Anweisung. Das nächtliche Planschen kann jedoch beschränkt werden, nämlich auf eine halbe Stunde zwischen 23 und 5 Uhr.

Übrigens: Auch wenn dem Vermieter eine Wohnung gehört, darf er diese noch lange nicht nach Belieben betreten. Im Juristenjargon heißt das, dass ein Eigentümer mit der Vermietung sein Gebrauchsrecht der Mietsache verliert. Steht der Vermieter also plötzlich in der Wohnung, ist das genauso ein Hausfriedensbruch wie bei jedem Anderen. Der Wohnungsschlüssel gehört deshalb nur in Mieterhände, es sei denn, der Bewohner gibt ihn freiwillig an Dritte weiter.

Laut Angaben des Mieterschutzbundes enthalten 90 Prozent der Mietverträge falsche oder gar ungesetzliche Passagen. Es lohnt sich also, den Vertrag vor der Unterschrift von einem Experten für Mietrecht prüfen zu lassen.

Maßnahme mit hohem Einsparpotenzial: Innendämmung der Außenwand | fair-NEWS.de

In speziellen Fällen ist die Innendämmung mit Mineralwolle die beste Lösung

Landgericht Berlin reduziert Prepaid-Handyrechnung von knapp 15.000 Euro auf lediglich 10 Euro! | fair-NEWS.de

Schockrechnungen bei Handys sind bis heute Gegenstand von Gerichtsentscheidungen - Jetzt wurde den Mobilfunkanbietern wieder einmal aufgezeigt, dass sie keine irreal hohen Rechnungen stellen dürfen - LG Berlin vom 18.07.2011 (Az. 38 O 350/10)

Mieterhöhung in Berlin aufgrund des Berliner Mietspiegels 2011 | fair-NEWS.de

Was kann der Mieter gegen eine fehlerhafte Mieterhöhung in Berlin unternehmen?

Haftung für Schäden, die in der Wohnung durch Rauch eines nahen Brandes verursacht werden. | fair-NEWS.de

In Berlin brennt es derzeit des Öfteren. In Friedrichshain brannte am 27.7.2011 eine Lok am Ostbahnhof aus. Auf YouTube sind Videos vom Brand zu sehen. Riesige Rauchschwaden stiegen über Berlin. Eine Serie von brennenden Autos beschäftigt derzeit die Berliner auch noch. In Lichtenrade brannte in der Nacht vom 27./28.7.2011 ein Auto in einem Carport auf dem Grundstück des Autobesitzers ab. Fast zeitgleich brannte in Schöneberg ein Mercedes auf offener Straße aus. Im Mai 2011 brannte es am Ostkreuz. Am 24.5.2011 brannte ein kompletter Dachstuhl einer Wohnanlage in Berlin-Mariendorf aus. Auch dort stiegen große Rauchwolken über die Landschaft.

Rauch kann schwere Schäden verursachen. Manch ein Mieter, der abends nach Hause kommt, kommt in eine rauchverseuchte Wohnung. Sollte sich der Rauchgeruch in den Möbeln und den Kleidern festgesetzt haben, können diese - wenn überhaupt - nur durch eine Spezialreinigung gerettet werden. Oft muss die gesamte Wohnung wegen Rußablagerungen gereinigt werden. Das verursacht zum Teil erhebliche Kosten. Manch eine Hausfassade muss neu gestrichen werden.

Wer könnte haften? Der Vermieter des durch den Ruß geschädigten Mieters haftet in der Regel nicht. Er ist nicht dafür verantwortlich, dass woanders ein Feuer ausbricht. Die Rechtsprechung wendet eine Anspruchsgrundlage aus dem Nachbarrecht für diese Fälle an. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1.2.2008, Aktenzeichen: V ZR 47/07, haftet der Nutzer des Grundstücks, von dem die Rauchentwicklung ausgeht, für Rußschäden und Rauchschäden an Nachbarhäusern oder in Nachbarwohnungen. Das kann, muss aber nicht der Eigentümer des brennenden Hauses oder Grundstücks, auf dem der Brandherd gelegen ist, sein. Falls der Brand durch eine schadhafte Elektroanlage verursacht wurde, haftet regelmäßig der Eigentümer des Hauses. Falls ein Mieter seinen Herd falsch bedient und einen Großbrand verursacht, kann dies dem Eigentümer nicht zugerechnet werden. Dann haftet grundsätzlich der Mieter. Im Fall des brennenden Autos im Carport des Einfamilienhauses hängt ein Anspruch gegen die Eigentümer des Grundstücks von der Brandursache ab. Bei Brandstiftung durch Dritte wird er wohl zu verneinen sein; seinen Schaden wird der Nachbar dann wohl nicht ersetzt bekommen: Der Brandstifter wird regelmäßig über alle Berge sein. Sollte ein Brand im Auto ausgebrochen sein, weil der Eigentümer die Elektrik des Fahrzeugs nicht gewartet hat, kann ein Anspruch gegeben sein.

Im Fall des Brandes am Ostbahnhof käme es für die Frage, ob ein nachbarrechtlicher Anspruch durchgreift, darauf an, wer für den Brand der Lok verantwortlich ist (Wartungsfehler, menschliches Versagen, keine Wartung etc). Eine Haftung aufgrund der Halterhaftung für Eisenbahnen (ähnlich der Haftung des Halters eines Kraftfahrzeugs) wäre ebenfalls denkbar.

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Fachanwaltstipp Mieter/Eigentümer: Sollte Rauch oder Ruß in Ihrer Wohnung oder an Ihrem Haus Schäden hinterlassen haben, ist unter Umständen ein Anspruch gegen den Nutzer des Nachbargrundstücks denkbar.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Rechte des Mieters und Vermieters bei chemischen Gerüchen in der Wohnung. | fair-NEWS.de

Ist die Miete auch dann gemindert, wenn sich später herausstellt, dass keine Gesundheitsgefahr bestand?

Nach dem Einzug in eine Wohnung bemerkt manch ein Mieter, dass die Wohnung nach chemischen Stoffen riecht. Der Mieter ist natürlich besorgt - besonders, wenn in der Wohnung Kinder wohnen. Sollte gerade ein Neugeborenes zur Welt gekommen sein, ist es nur verständlich, dass sich die Eltern große Sorgen machen.

Zunächst rufen die besorgten Mieter die Hausverwaltung zu Hilfe. Die wiegelt oft erst einmal ab. Die Gerüche seien gar nicht so schlimm. Der Mieter müsse einige Tage ordentlich durchlüften; dann sei der Geruch verflogen und das Problem gelöst.

Der chemische Geruch verfliegt aber nicht und Wochen später, nachdem die Situation sich nicht gebessert hat und noch immer der Verdacht einer Belastung der Raumluft mit toxischen Stoffen besteht, verlassen die Mieter entnervt die Wohnung. Natürlich wollen sie, dass der Vermieter ihnen einen Teil der gezahlten Miete ersetzt. Sie meinen, dass die Miete wegen Geruchsbelästigung und Gesundheitsgefahren gemindert war.

Ein später eingeholtes Raumluftgutachten bestätigt, dass die Konzentration in der Luft mit Schadstoffen zwar erhöht sei, aber zu keinem Zeitpunkt eine akute Gefahr der Mieter bestanden hat. Die Hausverwaltung lehnt einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von überzahlter Miete und auf Umzugskosten u.a. deshalb ab.

Ein älteres Urteil des Amtsgericht Schöneberg (Az.: 6 C 32/92) hat die Rechte des Mieters in derartigen Fällen gestärkt. Der Mieter durfte allein wegen eines unangenehmen Geruchs chemischer Stoffe 90 % der monatlichen Miete einbehalten. Das Gericht ging von dem begründeten Verdacht des Mieters aus, dass von den Lösungsmitteln und chemischen Gerüchen eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Der Vermieter musste dem Mieter die Gutachterkosten ersetzen.

Andere Gerichtsurteile (etwa das Landgericht Lübeck, Az. 6 S 161/00) setzen deutlich höhere Hürden dafür, dass ein Mieter von einer Gesundheitsgefährdung ausgehen darf.

Insgesamt ist aufgrund der nicht eindeutigen Rechtslage Vorsicht angebracht.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie chemische Gerüche wahrnehmen, müssen Sie dies zunächst bei der Hausverwaltung anzeigen. Sie sollten auch möglichst schnell ein Raumluftgutachten erstellen lassen. Die Voraussetzungen einer Minderung sind relativ schnell erfüllt. Bei starken chemischen Gerüchen dürfte wohl stets ein begründeter Verdacht einer Gesundheitsgefahr bestehen. Sie sollten allerdings nicht eigenmächtig Miete einbehalten, sondern erst einmal die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und die überzahlte Miete später zurückfordern. Sollte eine Gesundheitsgefahr bestehen, sollten Sie die Wohnung lieber früher als später verlassen. Ob dies im Rahmen einer fristlosen Kündigung geschehen soll, muss aber sorgfältig geprüft werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Natürlich ist nicht jede Geruchsbelästigung gleich ein Grund für eine fristlose Kündigung. Dennoch sollten Sie schnell reagieren und die Ursachen für die Geruchsbelästigung zügig ermitteln. Sollte wirklich ein begründeter Verdacht für eine Gesundheitsgefahr bestehen, kann das Mietverhältnis u.U. fristlos gekündigt werden. Sollte Ihr Mieter allerdings ohne begründeten Verdacht fristlos gekündigt haben, ist die Kündigung wohl unwirksam. Sie können dann (soweit kein Minderungsrecht besteht) die Miete bis zum Ablauf der Mietzeit verlangen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Ungewöhnliche Farben bei Schönheitsreparaturen | fair-NEWS.de

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu den Rechten des Mieters und Vermieters, wenn die Wohnung in leuchtenden Farben zurückgegeben wird. Muss der Mieter Schadensersatz leisten?

Manche Mieter mögen‘s bunt. Bei der Wohnungsabnahme stellt der Vermieter geschockt fest, dass der Mieter seinem Lebensgefühl freie Bahn gegeben und alle Wände in grellen oder ganz dunklen Farben gestrichen hat. Das Problem: So bekommt er die Wohnung nicht weitervermietet. Die Wohnung muss daher neu gestrichen werden. Doch von wem?

Zunächst kommt es darauf an, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht. Ist die Schönheitsreparaturklausel, wie bei vielen Mietverträgen jüngeren Datums, wirksam, gibt es keine Frage. Der kreative Mieter muss nolens volens die Wände am Besten in Weiß nachstreichen - und zwar so lange, bis die darunter liegende Farbe nicht mehr sichtbar werden kann. Notfalls muss er neue Tapete verlegen.

Sollte die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sein, gibt es Gerichte, die dann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters sehen, falls der Mieter nichts unternimmt. So kürzlich das Landgericht Essen in einem Berufungsurteil vom 17.2.2011 (Az. 10 S 344/10). Das Gericht entschied, dass der Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kosten des Neuanstrichs zahlen musste, weil die Wohnung einen „ungewöhnlichen Farbzustand“ hatte. Das Urteil ist umstritten. Es ist gut möglich, dass ein anderes Gericht einen ähnlichen Fall anders entscheiden würde.

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Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie Ihre Wände bunt streichen wollen, kann Ihnen dies der Vermieter während der Mietzeit nicht verbieten. Sorgen Sie aber besser dafür, dass sich die Farben leicht überstreichen lassen. Es kann sein, dass Sie bei Übergabe der Wohnung einen Maler teuer bezahlen müssen. Hiervon kann Sie unter Umständen selbst eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel nicht retten. Sollten Ihre Farben dagegen leicht zu überstreichen sein, spricht vieles dafür, dass der Vermieter selbst streichen muss - immer vorausgesetzt, die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.

Fachanwaltstipp Vermieter: Für den Fall, dass die Schönheitsreparatur unwirksam ist, zeigt das Urteil des Landgerichts Essen, dass dann auch ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den ehemaligen Mieter gegeben sein kann. Sind die Farben zu aggressiv kann man darin, ähnlich wie bei exzessivem Rauchen eine Beschädigung der Mietsache sehen, die der Mieter beseitigen muss.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung? | fair-NEWS.de

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Frage, ob der Mieter vom Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen kann

Der BGH hat einen solchen Anspruch abgelehnt (BGH, Urteil vom 30.9.3009, AZ: VIII ZR 238/08), während einige Berliner Amtsgerichte ihn als gegeben annehmen. Darin liegt kein Widerspruch. Auch der BGH hatte bereits darauf hingewiesen, dass der Anspruch dann gegeben sein könnte, wenn eine solche Bescheinigung ortsüblich sei. In Berlin ist das wohl so, da nahezu alle großen Vermieter eine entsprechende Bescheinigung verlangen. Doch wer hat schon Zeit und Lust, sich mit seinem Vermieter über diese Frage vor Gericht zu streiten. In der Regel wird die Bescheinigung sofort gebraucht.

Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann nicht im Eilverfahren durchgesetzt werden (so Landbericht Berlin, Beschluss vom 30.1.2007, Aktenzeichen: 63 T 98/06).

Fachanwaltstipp Mieter: Weisen Sie die Mietschuldenfreiheit auf andere Art nach. Legen Sie z.B. die Kontoauszüge des letzten Jahres vor und den Mietvertrag. Der Vermieter kann dann sehen, dass Sie Ihre Miete immer vollständig und pünktlich gezahlt haben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Seien Sie nicht übertrieben formalistisch. Neulich fragte mich ein potentieller Mieter, was er machen solle: Er bekomme keine Wohnung, weil er keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung habe. Das konnte er auch nicht, denn er hatte zuvor eine selbst genutzte Eigentumswohnung bewohnt. Der Ratsuchende hatte aber noch diverse weitere fremd genutzte Eigentumswohnungen. Warum sich solch solvente Mieter wegen übertriebener Formalien durch die Lappen gehen lassen?

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin