Dienstag, 23. August 2011

Interview zum Thema Schimmel

Werden Immobiliendienstleister frühzeitig in die Pläne der Eigentümer eingebunden, lassen sich Folgekosten durch Ärgernisse wie Schimmel vermeiden, sagt Dr. Jürgen Schmiegel. Er ist promovierter Chemiker, Gruppenleiter in der Abteilung Technisches Management bei Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG und Lehrbeauftragter an der Fachhochschule des Mittelstands (FHM) in Bielefeld im Studiengang \"General Service Manager\". Mit der Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG engagiert er sich in der Initiative \"Facility Management - Die Möglichmacher\" unter dem Dach des Branchenverbands GEFMA German Facility Management Association.

Frage: Branchenverbände wie die GEFMA plädieren dafür, dass Facility Manager früher in die Immobilienplanung involviert werden?

Dr. Schmiegel: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Oft suchen Menschen erst einen Arzt auf, wenn sie schon krank sind. Doch dann ist es bereits zu spät. Was auf das Gesundheitswesen zutrifft, gilt auch für Immobilien. Viele Eigentümer ziehen jedoch erst einen Facility Manager hinzu, wenn schon Probleme mit ihrer Immobilie bestehen. Von Letzterem wird dann erwartet, dass er den Immobilienwert erhält oder steigert und zwar unabhängig vom Zustand der Immobilie bei Auftragserteilung. Das Facility Management kann aber nur so gut sein, wie die Grundvoraussetzungen, zum Beispiel die Bausubstanz, dies zulassen.

Frage: Wie gestaltet sich die Einbindung eines Facility Managers konkret?

Dr. Schmiegel: Zu Beginn der Zusammenarbeit ist ein intensiver Austausch zwischen den Partnern sinnvoll, bei dem beide über Erwartungen und realistische Möglichkeiten der Zusammenarbeit diskutieren. Auf diese Weise kann vermieden werden, dass falsche Erwartungen seitens des Eigentümers entstehen. Ein solcher Austausch ist sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei neu entstehenden Gebäuden sinnvoll.

Frage: Welche Möglichkeiten bietet eine frühzeitige Zusammenarbeit, um Schimmel vorzubeugen?

Dr. Schmiegel: Besonders im Frühjahr kommt es häufig zu Beschwerden von Mietern, weil sich Schimmel gebildet hat - typischerweise an Fliesenfugen im Sanitärbereich. Auch hier lässt sich Ärger mit dem Eigentümer vermeiden, wenn das Unternehmen bereits zu Beginn der Zusammenarbeit deutlich macht, dass Facility Management allein eine Schimmelbildung nicht verhindern kann.

Frage: Sondern?

Dr. Schmiegel: Das Facility Management ist auf die Unterstützung des Nutzers angewiesen. Denn Schimmel entsteht dort, wo Feuchtigkeit nicht entweichen kann. Regelmäßiges Lüften ist also Pflicht. Auch das Nach- und Trockenwischen der Fugen erhöht deren Lebensdauer. Generell werden Dichtstoffe nicht direkt von Schimmelpilz befallen. Es muss zuerst eine Oberflächenverschmutzung wie zum Beispiel durch Seifenreste, Hautschuppen etc. vorliegen, in der sich die Pilzsporen festsetzen und unter begünstigenden klimatischen Verhältnissen - Wärme und Luftfeuchtigkeit - entwickeln können. Breitet sich der Schimmel an den Fliesenfugen erst einmal sichtbar aus, ist es bereits zu spät. Der Schimmel kann dann nicht mehr nur durch Reinigen restlos aus den Fugen beseitigt werden. Oft bleibt nur, die Fuge komplett zu erneuern. Dabei kann der Facility Manager weiteren Instandhaltungsmaßnahmen vorbeugen, indem er beispielsweise spezielle Sanitär-Silikone verwendet, die verhindern, dass sich erneut Schimmelsporen anlagern. Dennoch führen derartige Reparaturen zunächst zu teilweise erheblichen Folgekosten für den Eigentümer, die vermeidbar gewesen wären.

Frage: Woran kann das liegen?

Dr. Schmiegel: Oft erfolgt das Verfugen zu früh, Baumaterialien sind noch nicht vollständig ausgetrocknet und die Elastizität des Fugenmaterials ist nicht ausreichend für den Schrumpfungsprozess, es bilden sich Risse. Andererseits sei darauf hingewiesen, dass Silikonmaterial Hersteller darauf verweisen, dass so genannte RTV-1-Fugen, also einkomponentiges Fugenmaterial, das bei Raumtemperatur unter dem Einfluss von Luftfeuchtigkeit vernetzen, nach DIN 52460 nur eine begrenzte Lebensdauer haben müssen und nach spätestens fünf Jahren auszuwechseln sind. Man sollte dann darüber nachdenken, ein anderes Fugenmaterial zu verwenden.

Quelle: www.premiumpresse.de/interview-zum-thema-schimmel-PR1425810.html



Interview zum Thema Schimmel

Umfrage: Bei jedem zehnten Deutschen putzt die Schwiegermutter

Nürnberg, 23. August 2011. Tatkräftige Unterstützung für Putzmuffel: Bei 11 Prozent der Deutschen mischt die Schwiegermutter im Haushalt mit. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Doch nicht alle sind für diese Hilfe dankbar: 8 Prozent der Deutschen haben ihrer Schwiegermutter sogar ausdrücklich verboten, bei ihnen Ordnung zu machen.

Etwas diplomatischer sind 10 Prozent der Befragten: Kommt die Schwiegermutter zu Besuch, wird bereits im Vorfeld geputzt und aufgeräumt, um drohende Hilfe zu umschiffen.

Der Mehrheit der Deutschen sind Freud und Leid der familiären Haushaltshilfe jedoch völlig unbekannt: Bei 70 Prozent hat die Schwiegermutter noch nie zu Besen oder Putzeimer gegriffen.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:
Räumt ihre Schwiegermutter schon mal Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf?
- Ja, ob ich will oder nicht: 4 Prozent
- Ja, darüber bin ich froh, denn das hilft mir sehr: 7 Prozent
- Nein, nicht mehr, nachdem ich ihr das verboten habe: 8 Prozent
- Nein, das hat sie noch nie gemacht: 70 Prozent
- Nein, ich komme ihr immer schnell zuvor: 10 Prozent

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Sommer 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 2.095 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Umfrage: Bei jedem zehnten Deutschen putzt die Schwiegermutter

Minderung der Miete bei Lärm

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat in einer jüngeren Entscheidung darauf hingewiesen, dass bei einer Lärmbelästigung nicht ohne weiteres von einem Mangel der gesamten Wohnung auszugehen ist. Jeweils für die einzelnen Räume und die Nutzungsmöglichkeiten ist die konkrete Beeinträchtigung festzustellen. Bei bloßen Funktionsräumen sind Lärmeinwirkungen noch nicht ohne weiteres als Mangel anzusehen. Bei Wohn- und Schlafräumen können hingegen schon geringere Einwirkungen einen Mangel der Mietsache und damit eine Minderung der Miete begründen.
Das ist konsequent: Was stört den Staubsauger in der Besenkammer der Lärm einer Abluftanlage? Entscheidend ist, wie der Mieter in seinen konkreten Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung beschränkt wird. Nur solche Beschränkungen mindern den Wohnwert und berechtigen damit zur Minderung der Miete.

Fachanwaltstipp Mieter: Bei Minderungen der Miete wegen Lärm, Gerüchen und anderen in der Intensität wechselnden Beeinträchtigungen sollte immer ein Protokoll geführt werden, in dem Uhrzeit, Dauer und Art der Beeinträchtigung für die einzelnen Räume genau beschrieben werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie bei geltend gemachten Mängeln bzw. Minderungsansprüchen jeweils auch, welche Teile der Wohnung in welcher Intensität von dem jeweiligen Mangel überhaupt betroffen sind. Werden z.B. Ansprüche auf Minderung wegen zu geringer Heizleistung geltend gemacht, ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs äußerst fraglich, ob sich Mangel und Minderungsrecht z.B. auch auf den Flur und die Abstellkammer erstrecken. Sichtmängel wegen eines Baugerüsts dürften wiederum kaum eine Beeinträchtigung für Bad, Kammern und Flure darstellen. Vor übermäßig differenzierten Rechenexperimenten ist allerdings abzuraten, da äußerst fraglich ist, ob die Instanzgericht derartiges im Einzelfall mitmachen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Minderung der Miete bei Lärm.

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Die Minderung und das Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder - häufig - der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat.

Oft überschätzt der Mieter die Mängel. Ein Mangel, für den der Mieter 30 % der Miete gemindert hat, entpuppt sich als Mangel, der die Miete nur um 10 % mindert. Wer da über einen längeren Zeitraum mindert, kann trotz Mängel und Minderung in einen Zahlungsverzug geraten, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Rettender Anker kann das Zurückbehaltungsrecht sein. Der Mieter kann das 3-5-fache des Minderungsbetrages an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten. Die Rechtsprechung will dadurch genau das oben geschilderte Problem lösen und dem Mieter ein wirkungsvolles Instrument in die Hand geben, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Manch einen verloren geglaubten Räumungsprozess kann dadurch für den Mieter noch gerettet werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel in der Wohnung haben, derentwegen Sie mindern wollen, müssen Sie unbedingt den Mangel anzeigen. Unter Umständen ist es ratsam, mit einem Zeugen zur Hausverwaltung zu gehen und persönlich eine schriftliche Mängelanzeige abzugeben. So können Sie die Mängelanzeige später nachweisen und der Sachbearbeiter ist froh, dass er nicht so viel protokollieren muss. Lassen Sie sich den Empfang des Schreibens möglichst auch quittieren. Möglich ist auch die Zustellung der Mängelanzeige per Bote.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter ungerechtfertigt mindern, können Sie grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs kündigen, falls ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist. Falls der Mieter einen Mangel anzeigt, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen. Sie müssen mit dem Mieter einen Termin für die Beseitigung der Mängel vereinbaren. Auf seine Belange bei der Terminvergabe müssen sie Rücksicht nehmen. Sollte der Mieter eine Beseitigung wegen andauernder Terminverschiebung ständig hinauszögern, kann das Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung der Miete wieder entfallen. Sollten Sie vom Mieter so genasführt werden, empfiehlt es sich, beim Spezialisten Rat zu holen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam

München - August 2011. Der BGH präzisiert die bestehenden Regelungen zur Betriebskostenabrechnung. Die Bundesrichter stellten fest, dass die Abrechnung auch im Falle formeller Mängel ihre Gültigkeit behält und der Mieter die Nebenkostennachzahlungen leisten muss. Damit hebt der BGH anderslautende Entscheidungen des Amts- und Landgerichts auf und beendet einen seit 2006 währenden Rechtsstreit. Die Kanzlei Auer Witte Thiel aus München berichtet über das Urteil.

Einzelne formelle Mängel in der Betriebskostenrechnung führen nicht zur Unwirksamkeit der Nachzahlungsforderungen an einen Mieter. Unter anderem bleibt eine Betriebskostenabrechnung auch bei zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen bzw. bei angesetzten Soll- statt Ist-Zahlungen rechtsgültig. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung fest und zog damit den Schlussstrich unter einen seit 2006 andauernden Rechtsstreit.

Im vorliegenden Fall klagte die Vermieterin auf Nachzahlung von 1.247 Euro nebst Zinsen. Der Betrag setzte sich aus den im Abrechnungsjahr 2005 angefallenen Heiz- und Wasserkosten sowie weiteren Nebenkosten zusammen, die sich auf 2.272 Euro beliefen, von denen aber geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.025 Euro abzuziehen waren. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin wegen formeller Mängel ab.

Doch nach Ansicht des BGH muss der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz mangelhafter Betriebskostenabrechnungen nachkommen. Das zuständige Landgericht verkenne, dass inhaltliche und formelle Mängel die Nachvollziehbarkeit der Rechnung nicht in jedem Fall beeinträchtigten; das LG überspanne daher die Anforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen seien. Die nicht abzurechnenden, aber im Dokument angegebenen Kosten seien zwar ein inhaltlicher Mangel, die Betriebskostenabrechnung behalte aber dennoch ihre Wirksamkeit, befand der BGH. Darüber hinaus stellten die Bundesrichter fest, dass formelle Mängel, die einzelne Kostenpositionen betreffen, dann die Rechtswirksamkeit der Abrechnung unbeeinträchtigt lassen, wenn der Mieter sie klar aus der Aufstellung herauslesen kann. Ebenfalls widersprach der BGH der Entscheidung des LG, das geurteilt hatte, die Berechnungen der Vorauszahlungen seien nicht nachvollziehbar und die Abrechnung sei entsprechend aus formellen Gründen unwirksam. Auf diese Nachvollziehbarkeit komme es nicht an, so der Bundesgerichtshof. Es handle sich nur um materielle Fehler, die keine Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen rechtfertigten.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel bewerten die aktuelle Entscheidung als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle regelmäßig über aktuelle juristische Entscheidungen im Mietrecht.

Weitere Informationen zu Auer Witte Thiel und aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie hier unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.

Auer Witte Thiel informiert: Betriebskostenabrechnung auch bei formellen Mängeln wirksam