Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze:
1. Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf - in angemessenem Umfang - die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten.
2. Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell - unter Erlaubnisvorbehalt - untersagt, ist so auszulegen, dass der Mieter nur für das Halten von größeren Tieren eine Erlaubnis benötigt.
3. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur das Halten größerer Tiere untersagen. Sogenannte Kleintiere darf der Mieter nach seinen Präferenzen im angemessenen Rahmen halten. Größere Tiere sind: Katze und aufwärts (Hunde, Wickelbären - auch bekannt als Honigbär -, oder bei artgerechter Haltung u.U. etwa Waschbären). Kleintiere sind: Fische, Hamster, Schildkröten etc.). Einschränkend gilt: Der Vermieter darf auch die Haltung solcher Kleintiere untersagen, die ihrer Art nach dazu geeignet sind, Mitbewohner zu belästigen. So etwa bei Ratten.
4. Im Mietrecht gilt kein Gleichbehandlungsgebot. Sollte der Vermieter anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt haben, muss er dies den anderen Mietern deshalb nicht genehmigen. Dies findet seine Grenzen im Schikaneverbot.
5. Die Rechtsprechung zu Kampfhunden ist uneinheitlich. Manch ein Kampfhund darf unter keinen Umständen in der Wohnung bleiben (so Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.3.2002, 3b C 956/01). Dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Andere Gerichte sind da lockerer: Ein erwiesenermaßen nicht störender Kampfhund konnte nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.5.2005, 64 S 503/04, so auch Landgericht München, Urteil vom 8.11.2006, 14 S 23517/05). Generell gilt: Je weniger die Tiere stören, umso eher kann es (und auch das Herrchen) trotz Verbots in der Wohnung bleiben.
6. Trotz Erlaubnis kann exzessive Tierhaltung einen (fristlosen) Kündigungsgrund darstellen (so Landgericht Aurich, Entscheidung vom 5.11.2009, 1 S 275/09). Im Mietvertrag wurde einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. 15 Katzen waren dann aber doch zu viel. Der Mieter musste ausziehen.
7. Tendenz zum Vorrang der Unterlassungsklage. Rechtsprechung aktuell: Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 25.1.2011, 101 C 286/10, auch: Landgericht Köln, Urteil vom 4.2.2010, 6 S 269/09). Ob eine Räumungsklage nur deshalb abgewiesen wird, weil eine Unterlassungsklage vorher nicht erhoben wurde, wird von Gericht zu Gericht unterschiedlich bewertet.
Fachanwaltstipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Verweigert der Vermieter die erforderliche Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen wilden Kampfhund anschaffen und sich stattdessen mit einem friedlichen Dackel zufrieden geben.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen - etwa eine Kündigung - ergreifen. Eine Unterlassungsklage ist wohl einer Kündigung mit anschließender Räumungsklage derzeit vorzuziehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Donnerstag, 28. Juli 2011
Formerfordernisse eines Vermieterwechsels bei zeitlich befristeten Gewerberaummietverträgen | fair-NEWS.de
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu den Formerfordernissen eines Vermieterwechsels bei zeitlich befristeten Gewerberaummietverträgen: Wann ist die Schriftform gewahrt? Ist eine vorzeitige Kündigung des befristeten Gewerbemietvertrages möglich?
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen.
Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den Nebenkostenabrechnungen, zu Instandhaltungsverpflichtungen, Baukostenzuschüssen etc. in der Urkunde aufgenommen werden. Der Nachtrag muss dann vom alten und vom neuen Vermieter unterzeichnet werden. Die Hürden für die Erfüllung der Schriftform sind in der Praxis hoch. In dem genannten Fall waren die Erfordernisse der Schriftform erfüllt. Eine fehlende schriftliche Zustimmung des Mieters führe nicht zur Verletzung der Schriftform. Der Fall zeigt, dass die Schriftform von Gewerbemietverträgen oder von Vertragsnachträgen nach wie vor ein großes Problem in der Praxis ist und eine breite Angriffsfläche bietet.
Ist die Schriftform verletzt, ist die Befristung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam. Dann wandelt sich das Gewerbemietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis, welches - anders als das befristete - ordentlich vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden kann. Für viele Gewerbetreibende ist dies in Zeiten von sinkenden Mieten ein Segen. Bei steigenden Mieten am Gewerbeimmobilienmarkt freut sich der Vermieter über diese unverhoffte Kündigungsmöglichkeit.
Immobilien bequem online bewerten
Fachanwaltstipp Gewerbemieter: Zu einem vertraglichen Vermieterwechsel ist Ihre Zustimmung erforderlich, die nicht schriftlich erfolgen muss. Behalten Sie im Auge, dass der Vertragsnachtrag, mit dem der Vermieter den Vermieterwechsel vereinbart, der Schriftform entsprechen muss. Informieren Sie sich über die Voraussetzungen und über die Rechtsfolgen, die eine Verletzung der Schriftform für die vorzeitige Kündbarkeit Ihres Gewerbemietvertrages haben kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Vorsicht bei Vertragsnachträgen. Im genannten Fall ist es nochmal gut gegangen. Der Vertragsnachtrag entsprach der Schriftform. Allzu häufig passieren aber Fehler. Ob dies ein Glückfall für Sie ist, hängt wohl von der Marktlage ab. Eine vorzeitige Kündigung aufgrund Schriftformmängel muss immer gut vorbereitet werden, möglichst von einem Fachmann.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin.
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen.
Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den Nebenkostenabrechnungen, zu Instandhaltungsverpflichtungen, Baukostenzuschüssen etc. in der Urkunde aufgenommen werden. Der Nachtrag muss dann vom alten und vom neuen Vermieter unterzeichnet werden. Die Hürden für die Erfüllung der Schriftform sind in der Praxis hoch. In dem genannten Fall waren die Erfordernisse der Schriftform erfüllt. Eine fehlende schriftliche Zustimmung des Mieters führe nicht zur Verletzung der Schriftform. Der Fall zeigt, dass die Schriftform von Gewerbemietverträgen oder von Vertragsnachträgen nach wie vor ein großes Problem in der Praxis ist und eine breite Angriffsfläche bietet.
Ist die Schriftform verletzt, ist die Befristung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam. Dann wandelt sich das Gewerbemietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis, welches - anders als das befristete - ordentlich vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden kann. Für viele Gewerbetreibende ist dies in Zeiten von sinkenden Mieten ein Segen. Bei steigenden Mieten am Gewerbeimmobilienmarkt freut sich der Vermieter über diese unverhoffte Kündigungsmöglichkeit.
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Fachanwaltstipp Gewerbemieter: Zu einem vertraglichen Vermieterwechsel ist Ihre Zustimmung erforderlich, die nicht schriftlich erfolgen muss. Behalten Sie im Auge, dass der Vertragsnachtrag, mit dem der Vermieter den Vermieterwechsel vereinbart, der Schriftform entsprechen muss. Informieren Sie sich über die Voraussetzungen und über die Rechtsfolgen, die eine Verletzung der Schriftform für die vorzeitige Kündbarkeit Ihres Gewerbemietvertrages haben kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Vorsicht bei Vertragsnachträgen. Im genannten Fall ist es nochmal gut gegangen. Der Vertragsnachtrag entsprach der Schriftform. Allzu häufig passieren aber Fehler. Ob dies ein Glückfall für Sie ist, hängt wohl von der Marktlage ab. Eine vorzeitige Kündigung aufgrund Schriftformmängel muss immer gut vorbereitet werden, möglichst von einem Fachmann.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin.
Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin zur Pflicht des Vermieters, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen: Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Durch die Änderung der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013.
Rechtsprechung aktuell: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Auf die mietvertragliche Reglung können sich weder Vermieter noch Mieter berufen, wenn sie von der Vorgabe der HeizKV abweicht. Dies bestätigte jüngst das Landgericht Heidelberg in einem Urteil vom 25.2.2011, 5 S 77/10. § 2 der HeizKV bestimmt, dass die HeizKV einer anderslautenden Bestimmung im Mietvertrag vorgeht. Auch wenn eine vertraglich vereinbarte Abrechnungsmethode für eine Partei einen deutlichen Nachteil bedeutet, kann dieser sich auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Reglung wegen Vorrangs der HeizKV berufen und auf eine - für ihn günstigere - Abrechnung bestehen. Im vom Landgericht Heidelberg entschiedenen Fall hatten die Parteien eine feste Betriebskostenpauschale von 130 €/Monat vereinbart, die die tatsächlichen Neben- und Heizkosten in keiner Weise deckte. Der Vermieter durfte sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Reglung berufen und nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Der Mieter musste mehrere 1000 € nachzahlen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Durch die Änderung der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013.
Rechtsprechung aktuell: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Auf die mietvertragliche Reglung können sich weder Vermieter noch Mieter berufen, wenn sie von der Vorgabe der HeizKV abweicht. Dies bestätigte jüngst das Landgericht Heidelberg in einem Urteil vom 25.2.2011, 5 S 77/10. § 2 der HeizKV bestimmt, dass die HeizKV einer anderslautenden Bestimmung im Mietvertrag vorgeht. Auch wenn eine vertraglich vereinbarte Abrechnungsmethode für eine Partei einen deutlichen Nachteil bedeutet, kann dieser sich auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Reglung wegen Vorrangs der HeizKV berufen und auf eine - für ihn günstigere - Abrechnung bestehen. Im vom Landgericht Heidelberg entschiedenen Fall hatten die Parteien eine feste Betriebskostenpauschale von 130 €/Monat vereinbart, die die tatsächlichen Neben- und Heizkosten in keiner Weise deckte. Der Vermieter durfte sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Reglung berufen und nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Der Mieter musste mehrere 1000 € nachzahlen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Mieterhöhung wegen Modernisierung | fair-NEWS.de
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin zur Modernisierung von Wohnraum: Wenn der Vermieter bei der Auftragsvergabe Firmen bevorzugt, die zu überhöhten Preisen arbeiten, kann er die dadurch entstehenden Mehrkosten nicht in der Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. (Mieterhöhung wegen Modernisierung)
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.
Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.
Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).
Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.
Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.
Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).
Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Mietminderung: Wenn es in der Wohnung schimmelt | fair-NEWS.de
Die Baustelle von nebenan raubt einem den Schlaf, die Ecken im Wohnzimmer sind von Schimmel befallen und das Badewasser ist nur lauwarm - wenn Ihnen diese Zustände bekannt vorkommen, ist es Zeit, die Miete zu kürzen. Denn nur für eine schadensfreie Wohnung muss die volle Summe gezahlt werden. Immonet gibt Ihnen Tipps, wie sie bei einer Mietminderung am besten vorgehen.
Was sind Mängel?
Grundsätzlich müssen sich alle Räume in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Dazu gehören: die Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge. Auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.
Die häufigsten Gründe für Mietminderungen sind: Schimmelflecken, Wasserschäden, kaputte Heizungen, Lärm aus Nachbarwohnungen, Einrüstung des Hauses, Plastikfolie vor dem Fenster, Unbenutzbarkeit des Balkons und undichte Fenster. Auch eine Baustelle vor der Haustür ist ein Mietminderungsgrund.
Was sind keine Mängel?
Sie können die Miete nicht kürzen, wenn beispielsweise im Hausflur eine Glühbirne defekt ist, der Nachbar nach 22 Uhr die Wasserspülung benutzt oder die Fenster öffnet bzw. schließt. Auch müssen Sie mit gesprungenen Fliesen, Haarrissen an den Wänden oder einem unüberdachten Balkon leben.
Wer selbst an Mängeln schuld ist oder eine Mitschuld trägt, darf die Miete ebenfalls nicht kürzen. Sie müssen also im Zweifelsfall beweisen, dass Sie genug gelüftet haben und Baumängel an den Schimmelflecken schuld sind.
Wie viel Miete darf man einbehalten?
Allein das ist eine kniffelige Frage. Im Gesetz heißt es dazu lediglich, dass man eine „angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat. Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren, denn Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Mieterverbänden nach und verlassen Sie sich nicht blind auf Angaben aus dem Internet. Gekürzt wird grundsätzlich von der Bruttomiete, also Miete inklusive Nebenkosten.
Die folgende Auflistung gibt Anhaltspunkte, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann:
• Einrüstung der Fassade, Plastikfolien am Fenster: 15 Prozent
• Schimmelpilzbefall, der die Nutzung eines Zimmers unmöglich macht: 20 bis 30 Prozent
• Heizungsdefekt (die Raumtemperatur beträgt im Winter nur noch bis zu 15 Grad): 25 Prozent
• Baulärm: 25 Prozent
• Wasserschaden: 30 Prozent
• Es tropft durch die Decke oder Toilette und Küche sind nicht nutzbar: 50 Prozent
• Die Heizung fällt im Winter komplett aus, die Elektronik/Warmwasseranlage funktioniert nicht: 100 Prozent
Mietminderung durchsetzen
Wenn Sie einen Schaden feststellen, melden Sie ihn sofort dem Vermieter. Am besten hält man den Schaden schriftlich fest und schickt den Brief per Einschreiben mit Rückschein. So kann man im Streitfall nachweisen, dass die Mängel tatsächlich dem Vermieter gemeldet wurden. Setzen Sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, zu der Schaden behoben werden soll. Die Miete kürzen kann man ab dem Tag, an dem der Mangel festgestellt wurde.
Tipp: Kürzen Sie die Miete unter Vorbehalt. Das heißt, man zahlt die volle Summe und vermerkt auf dem Überweisungsschein, dass man die Miete rückwirkend kürzt, wenn der Mangel nicht behoben wird. So bewahren Sie sich ihr Recht auf Mietminderung bis geklärt ist, wie hoch diese ausfällt.
Gefunden bei http://www.fair-news.de/news/Mietminderung+Wenn+es+in+der+Wohnung+schimmelt-396333.html
Was sind Mängel?
Grundsätzlich müssen sich alle Räume in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Dazu gehören: die Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge. Auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.
Die häufigsten Gründe für Mietminderungen sind: Schimmelflecken, Wasserschäden, kaputte Heizungen, Lärm aus Nachbarwohnungen, Einrüstung des Hauses, Plastikfolie vor dem Fenster, Unbenutzbarkeit des Balkons und undichte Fenster. Auch eine Baustelle vor der Haustür ist ein Mietminderungsgrund.
Was sind keine Mängel?
Sie können die Miete nicht kürzen, wenn beispielsweise im Hausflur eine Glühbirne defekt ist, der Nachbar nach 22 Uhr die Wasserspülung benutzt oder die Fenster öffnet bzw. schließt. Auch müssen Sie mit gesprungenen Fliesen, Haarrissen an den Wänden oder einem unüberdachten Balkon leben.
Wer selbst an Mängeln schuld ist oder eine Mitschuld trägt, darf die Miete ebenfalls nicht kürzen. Sie müssen also im Zweifelsfall beweisen, dass Sie genug gelüftet haben und Baumängel an den Schimmelflecken schuld sind.
Wie viel Miete darf man einbehalten?
Allein das ist eine kniffelige Frage. Im Gesetz heißt es dazu lediglich, dass man eine „angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat. Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren, denn Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Mieterverbänden nach und verlassen Sie sich nicht blind auf Angaben aus dem Internet. Gekürzt wird grundsätzlich von der Bruttomiete, also Miete inklusive Nebenkosten.
Die folgende Auflistung gibt Anhaltspunkte, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann:
• Einrüstung der Fassade, Plastikfolien am Fenster: 15 Prozent
• Schimmelpilzbefall, der die Nutzung eines Zimmers unmöglich macht: 20 bis 30 Prozent
• Heizungsdefekt (die Raumtemperatur beträgt im Winter nur noch bis zu 15 Grad): 25 Prozent
• Baulärm: 25 Prozent
• Wasserschaden: 30 Prozent
• Es tropft durch die Decke oder Toilette und Küche sind nicht nutzbar: 50 Prozent
• Die Heizung fällt im Winter komplett aus, die Elektronik/Warmwasseranlage funktioniert nicht: 100 Prozent
Mietminderung durchsetzen
Wenn Sie einen Schaden feststellen, melden Sie ihn sofort dem Vermieter. Am besten hält man den Schaden schriftlich fest und schickt den Brief per Einschreiben mit Rückschein. So kann man im Streitfall nachweisen, dass die Mängel tatsächlich dem Vermieter gemeldet wurden. Setzen Sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, zu der Schaden behoben werden soll. Die Miete kürzen kann man ab dem Tag, an dem der Mangel festgestellt wurde.
Tipp: Kürzen Sie die Miete unter Vorbehalt. Das heißt, man zahlt die volle Summe und vermerkt auf dem Überweisungsschein, dass man die Miete rückwirkend kürzt, wenn der Mangel nicht behoben wird. So bewahren Sie sich ihr Recht auf Mietminderung bis geklärt ist, wie hoch diese ausfällt.
Gefunden bei http://www.fair-news.de/news/Mietminderung+Wenn+es+in+der+Wohnung+schimmelt-396333.html
Die richtige Baufirma finden: Darauf kommt es an | fair-NEWS.de
Wie reibungslos ein Bauvorhaben abläuft, hängt wesentlich von der Zuverlässigkeit und Seriosität der Baufirma ab, die der Bauherr beauftragt. Was beachtet werden sollte, um einen soliden Partner zu finden, erläutert das Immobilienportal immowelt.de.
Kaum ein Bauherr baut sein Haus komplett in Eigenregie. Meist wird eine Baufirma oder ein Bauträger beauftragt, die das Projekt teilweise oder auch vollständig übernehmen. Wie reibungslos der Bau abläuft, hängt ganz entscheidend von der Wahl dieses Partners ab, weiß immowelt.de. Um Bauverzögerungen, schlecht oder nicht ausgeführte Arbeiten, unerwartete Mehrkosten und weitere oft kostspielige Ärgernisse zu vermeiden, sollten deshalb vor der Entscheidung für eine Baufirma einige Punkte geprüft werden.
Preistransparenz und Leistungsumfang
Natürlich möchte beim Hausbau niemand mehr Geld ausgeben als nötig. Deshalb ist es wichtig, Angebote verschiedener Firmen einzuholen und diese zu vergleichen. Das gilt für Bauherrn, die nur einzelne Arbeiten vergeben wollen, ebenso wie für jene, die einen Allround-Service wünschen. Der Preis allein sollte aber kein Entscheidungskriterium sein, warnt immowelt.de. Wesentlich ist es, das damit verbundene Leistungsangebot sorgfältig zu studieren und die Angebote diesbezüglich gegeneinander abzuwägen. Seriöse Baufirmen zeichnen sich durch klare Leistungsbeschreibungen und Preistransparenz aus.
Eindeutiger Vertragsgegenstand
Ein Preis erscheint manchmal nur deshalb so günstig, weil bestimmte Einzelleistungen und die damit verbundenen Kosten nicht aufgeführt werden, erläutert immowelt.de. Ob das der Fall ist, kann gerade bei den umfassenden Verträgen mit Generalunternehmern und Bauträgern am besten ein Anwalt überprüfen. Was in den Verträgen nicht fehlen sollte, ist eine exakte Bau- und Leistungsbeschreibung, verbindliche Angaben über Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung, Art und Güte der Baustoffe, Ausstattungsstandard sowie Preissicherheit.
Referenzen einholen und Bonität prüfen
Bauherren sollten sich bei ihrer Entscheidung für eine Baufirma unbedingt auch die Erfahrungen anderer Bauherrn zunutze machen, rät immowelt.de. Je mehr Referenzen eingeholt werden können, desto besser: sei es über den Generalunternehmer oder jede einzelne Firma, die der Bauherr selbst beauftragt. Auch Referenzhäuser und Gespräche mit ehemaligen Bauherren unterstützen dabei, sich über die Zuverlässigkeit und Qualität der Baufirma ein Bild zu machen. Bestehen Zweifel an der wirtschaftlichen Solidität des Unternehmens, kann auch eine Schufa-Auskunft sinnvoll sein. Diese kann auch von Privatpersonen eingeholt werden. Sobald eine Firma beim Thema Referenzen zögerlich reagiert, sollte der Bauherr skeptisch werden. Auch wenn die Baufirma auf eine schnelle Entscheidung drängt, ist das kein gutes Zeichen. Seriöse Baufirmen respektieren, dass es seine Zeit braucht, bis der Bauherr die für seine Wahl erforderlichen Informationen überprüft hat.
Kaum ein Bauherr baut sein Haus komplett in Eigenregie. Meist wird eine Baufirma oder ein Bauträger beauftragt, die das Projekt teilweise oder auch vollständig übernehmen. Wie reibungslos der Bau abläuft, hängt ganz entscheidend von der Wahl dieses Partners ab, weiß immowelt.de. Um Bauverzögerungen, schlecht oder nicht ausgeführte Arbeiten, unerwartete Mehrkosten und weitere oft kostspielige Ärgernisse zu vermeiden, sollten deshalb vor der Entscheidung für eine Baufirma einige Punkte geprüft werden.
Preistransparenz und Leistungsumfang
Natürlich möchte beim Hausbau niemand mehr Geld ausgeben als nötig. Deshalb ist es wichtig, Angebote verschiedener Firmen einzuholen und diese zu vergleichen. Das gilt für Bauherrn, die nur einzelne Arbeiten vergeben wollen, ebenso wie für jene, die einen Allround-Service wünschen. Der Preis allein sollte aber kein Entscheidungskriterium sein, warnt immowelt.de. Wesentlich ist es, das damit verbundene Leistungsangebot sorgfältig zu studieren und die Angebote diesbezüglich gegeneinander abzuwägen. Seriöse Baufirmen zeichnen sich durch klare Leistungsbeschreibungen und Preistransparenz aus.
Eindeutiger Vertragsgegenstand
Ein Preis erscheint manchmal nur deshalb so günstig, weil bestimmte Einzelleistungen und die damit verbundenen Kosten nicht aufgeführt werden, erläutert immowelt.de. Ob das der Fall ist, kann gerade bei den umfassenden Verträgen mit Generalunternehmern und Bauträgern am besten ein Anwalt überprüfen. Was in den Verträgen nicht fehlen sollte, ist eine exakte Bau- und Leistungsbeschreibung, verbindliche Angaben über Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung, Art und Güte der Baustoffe, Ausstattungsstandard sowie Preissicherheit.
Referenzen einholen und Bonität prüfen
Bauherren sollten sich bei ihrer Entscheidung für eine Baufirma unbedingt auch die Erfahrungen anderer Bauherrn zunutze machen, rät immowelt.de. Je mehr Referenzen eingeholt werden können, desto besser: sei es über den Generalunternehmer oder jede einzelne Firma, die der Bauherr selbst beauftragt. Auch Referenzhäuser und Gespräche mit ehemaligen Bauherren unterstützen dabei, sich über die Zuverlässigkeit und Qualität der Baufirma ein Bild zu machen. Bestehen Zweifel an der wirtschaftlichen Solidität des Unternehmens, kann auch eine Schufa-Auskunft sinnvoll sein. Diese kann auch von Privatpersonen eingeholt werden. Sobald eine Firma beim Thema Referenzen zögerlich reagiert, sollte der Bauherr skeptisch werden. Auch wenn die Baufirma auf eine schnelle Entscheidung drängt, ist das kein gutes Zeichen. Seriöse Baufirmen respektieren, dass es seine Zeit braucht, bis der Bauherr die für seine Wahl erforderlichen Informationen überprüft hat.
Selbstgemacht: Neuer Lack für alte Türen | fair-NEWS.de
Zimmertüren sind in der Regel langlebig, doch irgendwann zeichnen sich erste Gebrauchsspuren auf der Oberfläche ab und ein neuer Anstrich wird fällig. Glücklicherweise lassen sich Holzoberflächen mit den richtigen Lacken selbst ausbessern. Was dabei zu beachten ist, erklärt das Immobilienportal...
Türen werden durch ständiges Berühren und Bewegen stark strapaziert. Nach ein paar Jahren entstehen die ersten Kratzer und Farbsplitter auf der Oberfläche. Neuen Glanz bringt ein frischer Farbauftrag, weiß immowelt.de.
Alte Lackschichten entfernen
Die Tür sollte zunächst ausgehangen und von den Beschlägen befreit auf zwei Böcke gelegt werden, um die alte Lackschicht abzuschleifen. Am einfachsten gelingt dies mit einem elektrischen Schleifgerät. Wichtig: Nur leichten Druck aufwenden und in Richtung der Maserung arbeiten. Schmale Stellen und Ecken werden anschließend mit einem Schleifklotz oder Schleifpapier per Hand geschliffen.
Tipp: Damit sich der feine Schleifstaub nicht in der Wohnung verteilt, ist es besser, diese Arbeit nach draußen zu verlegen. Wer also die Möglichkeit hat, arbeitet im Garten, vor oder in der Garage oder auch auf Balkon und Terrasse. Beim eigentlichen Schleifen sollte eine Schutzbrille sowie eine Feinstaubmaske getragen werden, um Atemwege und Augen vor Staub und herumfliegenden Spänen zu schützen, rät immowelt.de.
Grundierung für besseren Halt
Nach dem Schleifen wird die Tür entstaubt, gereinigt und auf schadhafte Stellen untersucht. Risse und Löcher können mit einer Holzspachtelmasse repariert werden. Sobald diese getrocknet ist, wird eine Grundierung für Holzoberflächen aufgetragen. Sie gleicht kleinere Unebenheiten aus und sorgt dafür, dass der Deckanstrich besser hält. Beim Grundieren wie auch beim Streichen fängt man mit dem Pinsel zunächst in den Ecken und an den Kanten an und streicht dann die großen Flächen mit einer Rolle.
Tipp: Trägt die Tür mehrere alte Lackschichten, so sollten diese mit einem Abbeizmittel oder mit einem Heißluftgerät behandelt werden, damit sich die Farben lösen. In beiden Fällen ist es ratsam, Schutzkleidung zu tragen und für eine gute Belüftung zu sorgen, rät immowelt.de.
Letzter Arbeitsschritt: der Deckanstrich
Für das Lackieren von Holztüren können Weiß- und Buntlacke sowie spezielle Tür- und Fensterlacke für den Innenbereich verwendet werden. In jedem Fall sollten Grundierung und Lack aufeinander abgestimmt sein. Nachdem die Grundierung getrocknet ist, wird die Tür noch einmal leicht angeschliffen und abgestaubt. Dann folgt der eigentliche Deckanstrich. Für eine gute Optik sollte der Lack dünn in Richtung der Holzmaserung aufgetragen werden, empfiehlt immowelt.de. Diese Arbeitsweise und ein hochwertiger Pinsel verhindern, dass später Streifen zu sehen sind oder Borsten am Lack kleben. Wer sich ein farbiges Muster auf der Tür wünscht, klebt die Tür nach dem Deckanstrich mit Klebeband ab und lackiert die freien Stellen in der Wunschfarbe.
Türen werden durch ständiges Berühren und Bewegen stark strapaziert. Nach ein paar Jahren entstehen die ersten Kratzer und Farbsplitter auf der Oberfläche. Neuen Glanz bringt ein frischer Farbauftrag, weiß immowelt.de.
Alte Lackschichten entfernen
Die Tür sollte zunächst ausgehangen und von den Beschlägen befreit auf zwei Böcke gelegt werden, um die alte Lackschicht abzuschleifen. Am einfachsten gelingt dies mit einem elektrischen Schleifgerät. Wichtig: Nur leichten Druck aufwenden und in Richtung der Maserung arbeiten. Schmale Stellen und Ecken werden anschließend mit einem Schleifklotz oder Schleifpapier per Hand geschliffen.
Tipp: Damit sich der feine Schleifstaub nicht in der Wohnung verteilt, ist es besser, diese Arbeit nach draußen zu verlegen. Wer also die Möglichkeit hat, arbeitet im Garten, vor oder in der Garage oder auch auf Balkon und Terrasse. Beim eigentlichen Schleifen sollte eine Schutzbrille sowie eine Feinstaubmaske getragen werden, um Atemwege und Augen vor Staub und herumfliegenden Spänen zu schützen, rät immowelt.de.
Grundierung für besseren Halt
Nach dem Schleifen wird die Tür entstaubt, gereinigt und auf schadhafte Stellen untersucht. Risse und Löcher können mit einer Holzspachtelmasse repariert werden. Sobald diese getrocknet ist, wird eine Grundierung für Holzoberflächen aufgetragen. Sie gleicht kleinere Unebenheiten aus und sorgt dafür, dass der Deckanstrich besser hält. Beim Grundieren wie auch beim Streichen fängt man mit dem Pinsel zunächst in den Ecken und an den Kanten an und streicht dann die großen Flächen mit einer Rolle.
Tipp: Trägt die Tür mehrere alte Lackschichten, so sollten diese mit einem Abbeizmittel oder mit einem Heißluftgerät behandelt werden, damit sich die Farben lösen. In beiden Fällen ist es ratsam, Schutzkleidung zu tragen und für eine gute Belüftung zu sorgen, rät immowelt.de.
Letzter Arbeitsschritt: der Deckanstrich
Für das Lackieren von Holztüren können Weiß- und Buntlacke sowie spezielle Tür- und Fensterlacke für den Innenbereich verwendet werden. In jedem Fall sollten Grundierung und Lack aufeinander abgestimmt sein. Nachdem die Grundierung getrocknet ist, wird die Tür noch einmal leicht angeschliffen und abgestaubt. Dann folgt der eigentliche Deckanstrich. Für eine gute Optik sollte der Lack dünn in Richtung der Holzmaserung aufgetragen werden, empfiehlt immowelt.de. Diese Arbeitsweise und ein hochwertiger Pinsel verhindern, dass später Streifen zu sehen sind oder Borsten am Lack kleben. Wer sich ein farbiges Muster auf der Tür wünscht, klebt die Tür nach dem Deckanstrich mit Klebeband ab und lackiert die freien Stellen in der Wunschfarbe.
Schwimmteich und Biopool: Natürlicher Badespaß im eigenen Garten | fair-NEWS.de
Wer im eigenen Garten in chemiefreiem Wasser baden möchte, ist mit einem Schwimmteich oder Biopool gut beraten. Über Funktionsweise, Platzbedarf und Kosten informiert das Immobilienportal immowelt.de.
Raus in den Garten und ab ins kühle Wasser! Eine verlockende Vorstellung, die für viele Eigenheimbesitzer an Attraktivität verliert, sobald sie an die chemische Desinfektion denken. Eine Alternative, den Keimen im Wasser auf natürliche Weise zu Leibe rücken, bieten Schwimmteiche und Biopools, weiß immowelt.de.
Schwimmteich: in die Gartenlandschaft integriert
Beim Schwimmteich wird das Wasser auf biologische Weise im sogenannten Regenerationsbereich gereinigt, der vom Badebereich getrennt ist. Dafür sorgen Wasserpflanzen, in deren Wurzeln sich Mikroorganismen ansiedeln, die durch Stoffwechselvorgänge die Keime abbauen. Aufgrund der natürlichen Selbstreinigung und des geringen Technikeinsatzes ist der Wartungsaufwand bei einem Schwimmteich nur sehr gering, erklärt immowelt.de. Ein weiterer Vorteil: Durch sein naturnahes Erscheinungsbild lässt sich ein Schwimmteich perfekt in die Gartenlandschaft integrieren.
Biopool: natürlicher Badespaß
Vom Erscheinungsbild gleicht ein Biopool einem herkömmlichen Pool, wobei die Reinigung durch spezielle Filter erfolgt, die die Keime aus dem Wasser sieben. Zusätzliche Phosphatfilter binden den Phosphor und damit den Hauptnährstoff für Algen, berichtet immowelt.de. Die Technik wird platzsparend unter der Rasenfläche oder unter einem Holzdeck angebracht, das als Steg dienen kann.
Platzbedarf für Schwimmteich und Biopool
Für einen Biopool reichen weniger als 50 Quadratmeter, während für einen Schwimmteich mindestens 70 bis 100 Quadratmeter die Regel sind. Dieser höhere Platzbedarf ergibt sich aus der Trennung in Schwimmbereich und Regenerationszone, veranschaulicht immowelt.de.
Mit welchen Kosten muss man rechnen?
Wie bei jedem Pool variieren die Kosten beim Biopool und Schwimmteich stark je nach Größe und Ausführung. Als Faustregel gilt: Ein Biopool liegt in der Anschaffung etwa zehn Prozent über den Kosten für ein Schwimmbecken mit klassischer Technik. Für einen Schwimmteich in Standardausführung müssen mindestens 20.000 bis 25.000 Euro angesetzt werden. Die kostengünstigste Variante ist, einen herkömmlichen Pool in einen Biopool umzurüsten. Wird ein Pool neu angelegt, kann der zukünftige Besitzer in jedem Fall erheblich sparen, wenn er selbst mit anpackt, rät immowelt.de. So kann er beispielsweise den Aushub übernehmen oder die Beckenmauern errichten. Für die Bepflanzung eines Schwimmteichs sollten sich Gartenbesitzer aber in jedem Fall Hilfe vom Fachmann holen, rät immowelt.de.
Raus in den Garten und ab ins kühle Wasser! Eine verlockende Vorstellung, die für viele Eigenheimbesitzer an Attraktivität verliert, sobald sie an die chemische Desinfektion denken. Eine Alternative, den Keimen im Wasser auf natürliche Weise zu Leibe rücken, bieten Schwimmteiche und Biopools, weiß immowelt.de.
Schwimmteich: in die Gartenlandschaft integriert
Beim Schwimmteich wird das Wasser auf biologische Weise im sogenannten Regenerationsbereich gereinigt, der vom Badebereich getrennt ist. Dafür sorgen Wasserpflanzen, in deren Wurzeln sich Mikroorganismen ansiedeln, die durch Stoffwechselvorgänge die Keime abbauen. Aufgrund der natürlichen Selbstreinigung und des geringen Technikeinsatzes ist der Wartungsaufwand bei einem Schwimmteich nur sehr gering, erklärt immowelt.de. Ein weiterer Vorteil: Durch sein naturnahes Erscheinungsbild lässt sich ein Schwimmteich perfekt in die Gartenlandschaft integrieren.
Biopool: natürlicher Badespaß
Vom Erscheinungsbild gleicht ein Biopool einem herkömmlichen Pool, wobei die Reinigung durch spezielle Filter erfolgt, die die Keime aus dem Wasser sieben. Zusätzliche Phosphatfilter binden den Phosphor und damit den Hauptnährstoff für Algen, berichtet immowelt.de. Die Technik wird platzsparend unter der Rasenfläche oder unter einem Holzdeck angebracht, das als Steg dienen kann.
Platzbedarf für Schwimmteich und Biopool
Für einen Biopool reichen weniger als 50 Quadratmeter, während für einen Schwimmteich mindestens 70 bis 100 Quadratmeter die Regel sind. Dieser höhere Platzbedarf ergibt sich aus der Trennung in Schwimmbereich und Regenerationszone, veranschaulicht immowelt.de.
Mit welchen Kosten muss man rechnen?
Wie bei jedem Pool variieren die Kosten beim Biopool und Schwimmteich stark je nach Größe und Ausführung. Als Faustregel gilt: Ein Biopool liegt in der Anschaffung etwa zehn Prozent über den Kosten für ein Schwimmbecken mit klassischer Technik. Für einen Schwimmteich in Standardausführung müssen mindestens 20.000 bis 25.000 Euro angesetzt werden. Die kostengünstigste Variante ist, einen herkömmlichen Pool in einen Biopool umzurüsten. Wird ein Pool neu angelegt, kann der zukünftige Besitzer in jedem Fall erheblich sparen, wenn er selbst mit anpackt, rät immowelt.de. So kann er beispielsweise den Aushub übernehmen oder die Beckenmauern errichten. Für die Bepflanzung eines Schwimmteichs sollten sich Gartenbesitzer aber in jedem Fall Hilfe vom Fachmann holen, rät immowelt.de.
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