Mittwoch, 26. Oktober 2011

Sturmsicherer Garten: Baumcheck im Herbst

R+V-Infocenter: Eigentümer müssen Passanten und Nachbarn vor Gefahren schützen

Wiesbaden, 20. Oktober 2011. Die Zeit der Herbststürme ist da: Wer Bäume im Garten hat, sollte sie jetzt gründlich überprüfen - bevor sie durch Windbruch Passanten verletzen oder das Nachbargrundstück beschädigen. "Wenn der Baum erkennbar vorgeschädigt war, muss der Eigentümer damit rechnen, dass er möglicherweise für den Schaden haftet. Denn er ist verpflichtet, die Allgemeinheit vor Gefahren zu schützen, die von seinem Grundstück ausgehen", sagt Sonja Biorac, Haftpflichtexpertin beim Infocenter der R+V Versicherung. Aber auch Mieter sind mitunter von dieser Verkehrssicherungspflicht betroffen.

Bei der Überprüfung sollte darauf geachtet werden, ob die Bäume beispielsweise von Pilzen befallen sind, äußere Verletzungen aufweisen und standsicher sind. Auch abgestorbene Äste und dürres Laub können auf eine Krankheit hindeuten. "Für die Haftung kann entscheidend sein, ob der Baum lediglich durch einen Sturm entwurzelt oder umgeknickt wurde oder ob eine eventuelle Vorschädigung dazu beigetragen hat", erklärt R+V-Expertin Biorac. "Ist Letzteres der Fall, muss der Eigentümer unter Umständen für den entstandenen Schaden geradestehen." In der Regel springt hierfür jedoch - sofern vorhanden - die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ein.

War der Baum jung, gesund und fest verwurzelt, haftet der Grundstückseigentümer normalerweise nicht. Ein formloses Protokoll der Überprüfung hilft beim Nachweis. Ebenfalls sinnvoll: Nach einem Sturm schauen, ob von losen Ästen Gefahren ausgehen.

Wichtig für Mieter: Der Vermieter kann ihnen die Verantwortung für die Bäume auf dem gemieteten Grundstück übertragen. "Dann sollten Mieter unbedingt ihre Privathaftpflichtversicherung überprüfen. Denn nicht bei jeder ist dies automatisch mit abgedeckt", so Sonja Biorac.

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:
- Experten empfehlen, Bäume mindestens zweimal pro Jahr in belaubtem und unbelaubtem Zustand und zusätzlich nach Stürmen zu überprüfen. Dabei brauchen alte Bäume mehr Aufmerksamkeit als junge.
- Ist ein Baum umsturzgefährdet, sollte er schnell gesichert oder - wenn möglich und zulässig - gefällt werden.
- Sehr hohe Baumkronen sind dem Wind besonders ausgesetzt. Empfehlung: Rechtzeitig zurechtschneiden (lassen).

Unfallgefahren auf herbstlichen Rutschbahnen:
Laub vom Bürgersteig entfernen
Die Räumpflicht beginnt schon lange vor dem ersten Schnee: Bereits im Herbst müssen Hauseigentümer das Laub von den frei zugänglichen Wegen ihres Grundstücks und den Bürgersteigen entfernen. Bleiben Blätter liegen und ein Fußgänger verletzt sich, kann er den Eigentümer zur Verantwortung ziehen. Oft sind Streitigkeiten bis hin zu gerichtlichen Auseinandersetzungen die Folge, warnt das Infocenter der R+V Versicherung. Mehr Informationen dazu unter
www.ruv.de/de/presse/r_v_infocenter/pressemeldungen/20101020-laub-buergersteig.jsp
oder
http://ao-url.de/d355db

Mehr Themen rund um Gefahren im Herbst finden Sie in den Bereichen Bauen + Wohnen oder Verbraucher + Recht unter
www.infocenter.ruv.de

Jedes Haus braucht Frischluft nach Maß

Der Lüftungsmarkt bietet heute Systeme für jeden Baubestand und Geldbeutel

Köln/Bietigheim-Bissingen im Oktober 2011. Ob Neubau oder Bestandssanierung - in modernen Energieeffizienzbauten führt heute an dem Einsatz einer kontrollierten Wohnungslüftung zumeist kein Weg mehr vorbei. Denn um Abwärmeverluste möglichst gering zu halten, werden die Außenhüllen dieser Bauwerke praktisch komplett luftdicht ausgeführt. Da für ein gesundes Raumklima jedoch ein regelmäßiger Luftaustausch unabdingbar ist, fordert nun auch der Gesetzgeber für alle Neubauten und die meisten Sanierungsfälle die Erstellung eines Lüftungskonzepts. Für die Umsetzung bietet der Markt dem Bauherren mittlerweile eine ganze Reihe an intelligenten und bedarfsgerechten Systemen.

Damit sich die Bewohner behaglich fühlen und Bauschäden vermieden werden, benötigt man stündlich ungefähr 30 Kubikmeter Frischluft pro Person. Solch optimale Luftverhältnisse im Hinblick auf CO2-Konzentration und Luftfeuchte lassen sich in einem modernen, hermetisch abgedichteten Haus durch manuelles Lüften nicht mehr erzielen: alle zwei Stunden müssten die Fenster für einige Minuten geöffnet werden. Ungeachtet der Tatsache, dass diese Lüftungsintervalle für die meisten Berufstätigen gar nicht umsetzbar sind, wäre es auch energetisch absolut unsinnig, regelmäßig die warme und damit auch teure Luft wieder zum Fenster hinauszulassen. Deshalb muss mittlerweile auch für alle Neubauten und alle Sanierungsfälle, bei denen mehr als 1/3 der Fenster getauscht oder mehr 1/3 des Hauses gedämmt wird, gemäß DIN 1946-6 ein Lüftungskonzept erstellt werden. Weil Lüftung heute so wichtig geworden ist, bietet der Markt inzwischen Anlagen für alle Anwendungsfälle in den verschiedensten Preiskategorien. Moderne Lüftungstechnik ist dabei frei von Zugluft, arbeitet im Prinzip lautlos und sorgt automatisch für ausreichend Fischluft.

Grundsätzlich kann der Bauherr zwischen vier Systemvarianten unterscheiden: So können etwa zentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung bis zu 95% der Wärme aus der Abluft auf die Zuluft übertragen und damit im Gebäude halten. Gleichzeitig können Allergiker hiermit Pollen aus der Zuluft filtern lassen. Dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung stellen eine Alternative dar. Für den notwendigen Luftwechsel in der Wohnung wird dann in der Regel je Zu- und Abluftraum ein Lüftungsgerät eingesetzt. Da somit die Luft bei diesen Systemen nicht durch ein Rohrleitungssystem muss, ist der Stromverbrauch besonders niedrig. Ein reines Abluftsystem hingegen saugt die verbrauchte Luft aus Küche und Bad bedarfsgerecht ab. Über passive Luftdurchlässe strömt dann frische Luft in das Gebäude nach. Bei zentralen Abluftanlagen kann zusätzlich durch die Installation einer Wärmepumpe Wärme zurückgewonnen werden.

Durch die Vielfalt der Systeme und Hersteller ist es heute also kein Problem mehr, passend zu den baulichen Rahmenbedingungen, dem gewünschten Grad an Energieeffizienz sowie den persönlichen Investitionsmöglichkeiten das optimale Lüftungskonzept zu finden ganz nach dem Motto "Frischluft nach Maß für Jedermann".

Mehr zum Thema Wohnungslüftung und zu den aktuellen Förderungsmöglichkeiten erfahren Sie unter www.wohnungs-lueftung.de, einem gemeinsamen Informationsportal des Bundesindustrieverbandes Deutschland Haus-, Energie- und Umwelttechnik e.V. und des Fachinstitutes Gebäude-Klima e.V.

Bildquelle: Bundesindustrieverband Deutschland Haus-, Energie- und
Umwelttechnik e.V., Köln
Honorarfreier Abdruck bei Quellenangabe.

Pfusch am Bau: Handwerker haftet auch für Folgeschäden

Handwerker haften auch für Folgeschäden ihrer mangelhaften Arbeit. "Arbeiten Baufirmen oder Fachhandwerker unsachgemäß, verletzen sie damit schuldhaft den Werkvertrag mit dem Auftraggeber", erläutert Schwäbisch Hall-Rechtsexpertin Caroline Jagschitz ein aktuelles Urteil des OLG Hamm (Az.: 21 U 38/10).

In einem 1995 errichteten Eigenheim waren jahrelang immer wieder Feuchtigkeitsschäden aufgetreten. Die Ursache konnte erst 2002 mit einer Infrarotkamera entdeckt werden: Eine fehlerhafte Duschinstallation war schuld am wiederholten Wasseraustritt. Der Installateur reparierte daraufhin den defekten Anschluss, weigerte sich jedoch, Schadenersatz für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in Decken und Wänden bis hinunter zum Keller zu leisten.

Ein Bausachverständiger wies in einem Gutachten allerdings nach, dass alle notwendigen Sa-nierungsmaßnahmen durch die Leckage an der Duschinstallation erforderlich geworden waren. Jagschitz: "Ein ermutigendes Urteil für Bauherren, weil es unmissverständlich klarstellt, dass am Hausbau Beteiligte eine hohe Verantwortung haben und für die Folgen ihrer Fehler haften."

Netzparität: Solarstrom-Eigenverbrauch bald günstiger als gekaufter Strom

Setzt sich der Preisverfall bei Fotovoltaikanlagen weiter fort, ist selbstproduzierter Strom vom Dach für Endverbraucher auch ohne Förderung bald günstiger als gekaufter. Das Immobilienportal immowelt.de erklärt, wie es dazu kommt.

Preisverfall bei Solaranlagen: Noch vor wenigen Jahren mussten Hausbesitzer für eine Fotovoltaikanlage, die jährlich etwa 5.000 Kilowattstunden Strom produziert, rund 25.000 Euro bezahlen. Inzwischen haben sich die Preise mehr als halbiert. Setzt sich dieser Trend weiter fort - und davon gehen Experten einhellig aus - ist der eigene Solarstrom vom Dach bald nicht mehr teurer als der gekaufte Strom vom Versorger. Diese so genannte Netzparität wird voraussichtlich spätestens im Jahr 2013 erreicht sein, berichtet immowelt.de.

Für Verbraucher zählt der Endpreis
Zwar sind die reinen Erzeugungskosten für Solarstrom dann immer noch höher als der Preis für konventionell erzeugten Strom. Diesen handeln Erzeuger und Versorger oft für fünf bis sieben Cent pro Kilowattstunde. Verbraucher bezahlen jedoch nicht die reinen Herstellungskosten, sondern auch Gewinnmargen, Netzkosten, eine Konzessionsabgabe sowie verschiedene Steuern und Umlagen. So summiert sich der Endverbraucherpreis für eine Kilowattstunde heute meist auf über 20 Cent pro Kilowattstunde. Und dieser Preis ist für den Hausbesitzer das Vergleichskriterium: Sobald Solarstrom billiger ist als der gekaufte, wird es interessant, diesen selbst zu verbrauchen, anstatt ihn ins Netz einzuspeisen.

Förderung noch immer attraktiv
Aktuell wird die Solarstromerzeugung noch kräftig gefördert. Die Vergütungssätze für neu in Betrieb genommene Anlagen sinken jedoch Jahr für Jahr â?" doch auch die Anschaffung einer Solaranlage wird zunehmend günstiger. Derzeit erhält man laut dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) für eine 2011 in Betrieb gegangene Anlage 20 Jahre lang (plus dem Jahr der Inbetriebnahme) eine garantierte Einspeisevergütung in Höhe von 28,74 Cent pro Kilowattstunde. Wer seinen Solarstrom selbst verbraucht, bekommt laut EEG derzeit bis zu 16,38 Cent für jede Kilowattstunde vergütet und erspart sich zusätzlich den Zukauf von Strom.

Autarke Stromversorgung: Eine Frage der Speichertechnik
Allerdings ist es ohne günstige Speichertechniken nur schwer möglich, mehr als 20 oder 30 Prozent des Solarstroms selbst zu verbrauchen, da Sonnenzeiten und Verbrauchszeiten meist nicht übereinstimmen. Ein wirtschaftliches und dabei stromautarkes Haus wird deshalb so lange eine Vision bleiben, bis es günstige Speichertechnologien gibt. Doch die Zeiten, in denen man Solarstrom wegen zu hoher Kosten kritisierte, sind angesichts drastisch sinkender Preise und Vergütungen wohl bald vorbei.

Kleiner Leitfaden für den Erwerb von Immobilien

Bei dem Kieler Immobilientag der Notarkammer, Rechtsanwaltskammer und Steuerberaterkammer aus Schleswig-Holstein informieren Rechtsanwalt Klaus Reese, Rechtsanwalt und Notar Cord Plesmann sowie Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Peter Zimmert über alles Wichtige rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien.

Wer eine Immobilie kauft, muss ganz genau hinschauen, schließlich soll es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommen. Daher ist vor Abschluss eines Kaufvertrages stets eine umfassende Prüfung notwendig.

Verkäufer und Eigentümer sollten identisch sein
Wer bei Überprüfung des Grundbucheintrages auf einen anderen Namen stößt, sollte vorsichtig sein. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Eigentümer verstorben ist und die Erben die Immobilie veräußern. Es kann auch sein, dass der Verkäufer das Objekt selbst erst kürzlich erworben hat und die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist. In jedem Falle ist eine weitere Prüfung durch einen Anwalt bzw. Notar zwingend erforderlich.

Angegebene und tatsächliche Immobiliengröße
Die Überprüfung der Wohnfläche ist unverzichtbar. Bei einem Neubau ist besondere Vorsicht geboten, da Planung und Bauausführung häufig voneinander abweichen. Dabei stellen Unterschiede über 3% einen Mangel dar. In den Bauträgerverträgen finden Käufer Vereinbarungen über eine mögliche Minderung des Kaufpreises.

Zubehör schriftlich festhalten
Ein häufiger Streitpunkt bei Immobilien ist das Zubehör. Bei Neubauten kann es der Baubeschreibung entnommen werden. Sonderwünsche der Käufer sollten detailliert in den Kaufvertrag übernommen werden. Auch bei gebrauchten Immobilien ist im Kaufvertrag zu regeln, was beim Verkauf in der Wohnung verbleibt (z.B. Einbauküche).

Belastungen des Wohneigentums prüfen
Wer eine Immobilie kauft, möchte ein lastenfreies Objekt sein Eigen nennen. Daher sollte vorab kontrolliert werden, welche Belastungen vorliegen und ob diese vor dem Kauf zu beheben sind. Beispiele für solche Belastungen sind Auflassungsvormerkungen im Grundbuch, die auf einen schon abgeschlossenen Verkauf hindeutet, Grunddienstbarkeiten wie Überfahr- oder Betretungsrechte sowie Sicherungshypotheken des Verkäufers auf das Objekt. Bei Vormerkungen und Hypotheken muss der Käufer vor Vertragsabschluss auf Löschung der Belastungen bestehen.

In bestehende Mietverträge einsehen
Beim Kauf eines vermieteten Objektes muss stets der Mietvertrag überprüft werden. Im Falle eines beabsichtigten Eigenbedarfs muss die Kündigungsfrist beachtet werden. Besondere Probleme ergeben sich, wenn das Hausanwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde und der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt schon bestand. In diesem Fall gilt ein Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren. In einigen Gemeinden mit Wohnungsnot kann diese Frist bis auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Bezahlung öffentlicher Abgaben kontrollieren
Grundeigentum ist mit erheblichen öffentlichen Abgaben wie Erschließungsbeiträgen belastet. Bei einem Neubau werden die Erschließungskosten meist vom Verkäufer getragen. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers kann allerdings der neue Eigentümer mit den Kosten belastet werden. Daher ist vor dem Kauf zu prüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Abgaben bezahlt wurden. Bei Bestandsimmobilien hingegen können Abgaben für Sanierungsmaßnahmen anfallen. Es ist ratsam vor dem Erwerb mit dem Verwalter oder der zuständigen Behörde zu sprechen.

Darüber, was beim Kauf einer Immobilie weiterhin zu beachten ist, informieren die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer und Notarkammer sowie die Steuerberaterkammer Schleswig-Holstein auf einer Veranstaltung unter dem Titel „Fallstricke bei Kauf und Verkauf des Eigenheims".

Die Veranstaltung findet statt am 26.10.2011, von 18:00 Uhr bis ca. 20:00 Uhr im Schleswig-Holsteinischen Landtag, Schleswig-Holstein-Saal, Düsternbrooker Weg 70, 24105 Kiel. Um Anmeldung wird gebeten bei: Andrea Zaszczynski, Pressestelle Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer, Telefon: 040/41 32 700, info@srh-pr.de. Der Eintritt ist frei!

Quelle: www.premiumpresse.de/kleiner-leitfaden-fuer-den-erwerb-von-immobilien-PR1525447.html

BGH begrenzt Ankündigungspflichten des Vermieters

Auer Witte Thiel berichtet über BGH-Urteil zur Modernisierungsankündigung

München - Oktober 2011. Mit einem Grundsatzurteil zur Modernisierungsankündigung stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte der Vermieter. Modernisierungsmaßnahmen nach §554 BGB sind nach Auffassung des BGH dann zulässig, wenn die Ankündigung ein „realitätsnahes Bild" von den Auswirkungen der geplanten Arbeiten vermittelt; über alle Einzelheiten der Maßnahmen muss hingegen nicht im Vorfeld informiert werden. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel berichten über das aktuelle Urteil (VIII ZR 242/10).

Vermieter müssen in Modernisierungsankündigungen nicht über alle Einzelheiten der Umbauarbeiten informieren. Es ist ausreichend, wenn der Eigentümer die vorgesehenen Maßnahmen so schildert, dass der Mieter allgemeine Kenntnis davon erhält, welche Auswirkungen durch den Umbau auf Mietsache und Miethöhe zu erwarten sind. Mit diesem Urteil schloss sich der Bundesgerichtshof den Vorentscheidungen von Amtsgericht und Landsgericht an und stützt den Standpunkt des Vermieters.

Das Urteil des BGH beendet einen langwierigen Rechtsstreit. Im zugrunde liegenden Fall hatten die Eigentümer eines Münchner Mehrfamilienhauses den Einbau von Balkonen an der Westseite des Gebäudes beschlossen, per Modernisierungsankündigung darüber informiert und gegen die Mieter auf Duldung der Baumaßnahmen gemäß §554 Abs. 2 BGB („Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache ... hat der Mieter zu dulden") geklagt. Die geplanten und stichwortartig schriftlich mitgeteilten Umbauarbeiten umfassten unter anderem die „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich". Zugleich enthielt das Schreiben Angaben zu Baubeginn, Dauer der Arbeiten sowie zur voraussichtlichen Mieterhöhung.

Die Klage verlief in den Vorinstanzen erfolgreich, die Revision des Mieters dagegen scheiterte. Zu Begründung gab der BGH an, der Zweck der Modernisierungsankündigung verlange nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen dort beschrieben und sämtliche Auswirkungen mitgeteilt werden. Vielmehr müssten die Eigentümer bzw. Vermieter dem Mieter lediglich mitteilen, in welcher Weise die Wohnung durch die Umbaumaßnahmen verändert wird und was die Folgen für den Gebrauch der Mietsache sowie die Höhe der Mietzahlungen sind. Hierfür ist es laut BGH ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, sich einen realitätsgerechten Eindruck von den bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen zu machen. Dieser Anforderung trage die Modernisierungsankündigung der Eigentümer im vorliegenden Fall Rechnung, befand der BGH.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel aus München berichtet monatlich über neue Rechtsentscheidungen im Bereich Wohn- und Mietrecht. Weitere Informationen zu aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie von Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.