Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mitrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?
Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).
Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.
Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.
Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.
Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Montag, 15. August 2011
Filesharing ist keine private Nutzung eines Werks.
Das Oberlandesgericht (OLG) München hat in einer Entscheidung vom 26.07.2011 festgestellt, dass dem Angebot einer Datei mit urheberrechtlich geschütztem Inhalt auf einer so genannten „Internet-Tauschbörse“ grundsätzlich gewerbliches Ausmaß zukommt.
Ein Internet-Anschlussinhaber, über dessen Anschluss eine Urheberrechtsverletzung in einem Filesharing-Netzwerk begangen wurde, wandte sich gegen einen Beschluss des Landgerichts München, der seinem Internetprovider erlaubte, ihn dem Rechteinhaber als Inhaber des Internetanschlusses mitzuteilen. Eine der Voraussetzungen für die Auskunftserteilung ist, dass es sich um eine Rechtsverletzung „in gewerblichem Ausmaß“ (§ 101 Abs. 1 UrhG) handelt. Dies sei, so der Anschlussinhaber, nicht der Fall.
Das OLG München wies die Beschwerde zurück, weil das Merkmal „gewerbliches Ausmaß der Rechtsverletzung“, welches für die Zulässigkeit der Auskunft durch den Internetprovider erforderlich ist, erfüllt war. Dabei macht das OLG München mit bemerkenswerter Klarheit deutlich, dass jede Rechtsverletzung in Filesharing-Netzwerken (sogenannte Internet-Tauschbörse) gewerbliches Ausmaß hat und daher die Auskunftserteilung über den Anschlussinhaber zulässig ist. Wer eine geschützte Datei auf einer Internet-Tauschbörse zum Herunterladen anbietet, handelt weder selbstlos noch im guten Glauben, sondern stellt die Datei einer nahezu unbegrenzten Vielfalt von Personen zur Verfügung und greift dadurch in die Rechte des Rechteinhabers in einem Ausmaß ein, dass einer gewerblichen Nutzung entspricht.
OLG München, Beschluss vom 26.07.2011 – 29 W 1268/11 –
Fazit:
Der Entscheidung ist richtig, so stellt das OLG München zutreffend darauf ab, dass weder das kontrollierbare Ausmaß noch das Streben nach einem wirtschaftlichen Vorteil davon abhängen, ob das Werk vom Rechteinhaber bereits durch eine mehr oder weniger lange Zeit ausgewertet worden ist. Die wirtschaftliche Nutzung eines Werks durch den Berechtigten endet auch nicht etwa nach Ablauf einer wie auch immer festgelegten Auswertungsphase, so dass jede unbefugte Verbreitung des Werkes in einer sogenannten „Tauschbörse“ stets gewerbliches Ausmaß hat.
Timo Schutt
Rechtsanwalt und Fachanwalt für IT-Recht
Udo Maurer
Rechtsassessor
Quelle: www.premiumpresse.de/filesharing-ist-keine-private-nutzung-eines-werks-PR1410275.html
Ein Internet-Anschlussinhaber, über dessen Anschluss eine Urheberrechtsverletzung in einem Filesharing-Netzwerk begangen wurde, wandte sich gegen einen Beschluss des Landgerichts München, der seinem Internetprovider erlaubte, ihn dem Rechteinhaber als Inhaber des Internetanschlusses mitzuteilen. Eine der Voraussetzungen für die Auskunftserteilung ist, dass es sich um eine Rechtsverletzung „in gewerblichem Ausmaß“ (§ 101 Abs. 1 UrhG) handelt. Dies sei, so der Anschlussinhaber, nicht der Fall.
Das OLG München wies die Beschwerde zurück, weil das Merkmal „gewerbliches Ausmaß der Rechtsverletzung“, welches für die Zulässigkeit der Auskunft durch den Internetprovider erforderlich ist, erfüllt war. Dabei macht das OLG München mit bemerkenswerter Klarheit deutlich, dass jede Rechtsverletzung in Filesharing-Netzwerken (sogenannte Internet-Tauschbörse) gewerbliches Ausmaß hat und daher die Auskunftserteilung über den Anschlussinhaber zulässig ist. Wer eine geschützte Datei auf einer Internet-Tauschbörse zum Herunterladen anbietet, handelt weder selbstlos noch im guten Glauben, sondern stellt die Datei einer nahezu unbegrenzten Vielfalt von Personen zur Verfügung und greift dadurch in die Rechte des Rechteinhabers in einem Ausmaß ein, dass einer gewerblichen Nutzung entspricht.
OLG München, Beschluss vom 26.07.2011 – 29 W 1268/11 –
Fazit:
Der Entscheidung ist richtig, so stellt das OLG München zutreffend darauf ab, dass weder das kontrollierbare Ausmaß noch das Streben nach einem wirtschaftlichen Vorteil davon abhängen, ob das Werk vom Rechteinhaber bereits durch eine mehr oder weniger lange Zeit ausgewertet worden ist. Die wirtschaftliche Nutzung eines Werks durch den Berechtigten endet auch nicht etwa nach Ablauf einer wie auch immer festgelegten Auswertungsphase, so dass jede unbefugte Verbreitung des Werkes in einer sogenannten „Tauschbörse“ stets gewerbliches Ausmaß hat.
Timo Schutt
Rechtsanwalt und Fachanwalt für IT-Recht
Udo Maurer
Rechtsassessor
Quelle: www.premiumpresse.de/filesharing-ist-keine-private-nutzung-eines-werks-PR1410275.html
Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und vom Vermieter Kostenerstattung verlangen?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu Mängeln der Mietsache
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zu einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.
In einer Entscheidung jüngeren Datums urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08), dass eine mietvertragliche Klausel, die den Vermieter von der Pflicht zur Übernahme der Kosten eigenmächtigen Handelns unter allen Umständen entbindet, unwirksam ist.
Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt es sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien zu hoch.
Fachanwaltstipp Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat, die Wohnung zu verlieren.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zu einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.
In einer Entscheidung jüngeren Datums urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08), dass eine mietvertragliche Klausel, die den Vermieter von der Pflicht zur Übernahme der Kosten eigenmächtigen Handelns unter allen Umständen entbindet, unwirksam ist.
Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt es sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien zu hoch.
Fachanwaltstipp Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat, die Wohnung zu verlieren.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Die Aufrechnung verjährter Mietzinsforderungen mit einem als Kaution verpfändeten Sparkonto
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.
Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.
Kammergericht aktuell: Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).
Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.
Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.
Kammergericht aktuell: Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).
Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Recht auf Mietminderung wegen Wohnungsmängeln. Von Mietern oft überschätzt
Treten während der Mietzeit Fehler oder Mängel an der Wohnung auf, darf der Mieter die Miete mindern.
Eine Wohnung ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.
Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht nutzen kann, wie er will bzw. wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.
Der Maßstab für den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch ist demnach der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn.
Schon mit dem Abschluss des Mietvertrages geht es los. Hier fallen die ersten Entscheidungen, ob es künftig für den Mieter leicht oder schwierig sein wird, die Miete zu mindern.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.
Treten erhebliche Mängel auf, muss der Mieter die volle Miete nicht mehr bezahlen.
Er ist aber verpflichtet, den Vermieter über diese Mängel sofort zu informieren.
Die Mietminderung selbst braucht er nicht ankündigen.
Der Mieter darf die Miete ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem der Mangel festgestellt wird.
Das heißt, der Mieter muss zwar den Vermieter informieren, darf aber auch sofort mindern. Er muss nicht erst abwarten, bis der Vermieter Gelegenheit hatte, den Mangel oder Fehler zu beseitigen.
Informiert er den Vermieter nicht über den Mangel, muss dieser die Mietminderung in der Regel nicht hinnehmen.
Das Recht zur Minderung besteht für die
Dauer des Mangels.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn er gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann, kann der Mieter mindern.
Das Recht zur Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein.
Es ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte.
Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen. Die bloße Kenntnis, dass die vermietete Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ist nicht ausreichend.
Wenn konkrete Mängel oder Fehler an der Wohnung schon im Übergabeprotokoll vermerkt sind und das Übergabeprotokoll Bestandteil des Mietvertrages ist, dann wird es für den Mieter schwierig.. Natürlich hat das nur Sinn, wenn der Vermieter sich nicht verpflichtet hat, diese Mängel zu beheben.
Führt ein Fehler an der vermieteten Wohnung zu einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Es muss schon eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.
Viele weitere wichtige Hinweise und Tipps zur Nebenkostenabrechnung gibt der Fachbuchautor und Vermieter-Ratgeber Thomas Trepnau in seinem Buch "Das Geheimnis der feuchten Wand - Mietminderung".
Außerdem von Thomas Trepnau in der Reihe seiner Vermieter-Ratgeber erschienen:
"Rechne mit Deinem Mieter ab - Betriebskosten, die zweite Miete" ,
"Mehr Moneten mit Mieterhöhung",
"Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien" und
"Wertermittlung von Häüusern und Grundstücken"
Erhältlich im Buchhandel, bei allen bekannten Online-Buchhändlern und auf der Homepage des Autors.
V.i.S.d.P. und Ihr Ansprechpartner:
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
E-Mail: info@trepnau.net
www.trepnau.net
Eine Wohnung ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.
Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht nutzen kann, wie er will bzw. wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.
Der Maßstab für den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch ist demnach der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn.
Schon mit dem Abschluss des Mietvertrages geht es los. Hier fallen die ersten Entscheidungen, ob es künftig für den Mieter leicht oder schwierig sein wird, die Miete zu mindern.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.
Treten erhebliche Mängel auf, muss der Mieter die volle Miete nicht mehr bezahlen.
Er ist aber verpflichtet, den Vermieter über diese Mängel sofort zu informieren.
Die Mietminderung selbst braucht er nicht ankündigen.
Der Mieter darf die Miete ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem der Mangel festgestellt wird.
Das heißt, der Mieter muss zwar den Vermieter informieren, darf aber auch sofort mindern. Er muss nicht erst abwarten, bis der Vermieter Gelegenheit hatte, den Mangel oder Fehler zu beseitigen.
Informiert er den Vermieter nicht über den Mangel, muss dieser die Mietminderung in der Regel nicht hinnehmen.
Das Recht zur Minderung besteht für die
Dauer des Mangels.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn er gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann, kann der Mieter mindern.
Das Recht zur Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein.
Es ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte.
Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen. Die bloße Kenntnis, dass die vermietete Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ist nicht ausreichend.
Wenn konkrete Mängel oder Fehler an der Wohnung schon im Übergabeprotokoll vermerkt sind und das Übergabeprotokoll Bestandteil des Mietvertrages ist, dann wird es für den Mieter schwierig.. Natürlich hat das nur Sinn, wenn der Vermieter sich nicht verpflichtet hat, diese Mängel zu beheben.
Führt ein Fehler an der vermieteten Wohnung zu einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Es muss schon eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.
Viele weitere wichtige Hinweise und Tipps zur Nebenkostenabrechnung gibt der Fachbuchautor und Vermieter-Ratgeber Thomas Trepnau in seinem Buch "Das Geheimnis der feuchten Wand - Mietminderung".
Außerdem von Thomas Trepnau in der Reihe seiner Vermieter-Ratgeber erschienen:
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"Mehr Moneten mit Mieterhöhung",
"Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien" und
"Wertermittlung von Häüusern und Grundstücken"
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