Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze:
1. Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf - in angemessenem Umfang - die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten.
2. Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell - unter Erlaubnisvorbehalt - untersagt, ist so auszulegen, dass der Mieter nur für das Halten von größeren Tieren eine Erlaubnis benötigt.
3. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur das Halten größerer Tiere untersagen. Sogenannte Kleintiere darf der Mieter nach seinen Präferenzen im angemessenen Rahmen halten. Größere Tiere sind: Katze und aufwärts (Hunde, Wickelbären - auch bekannt als Honigbär -, oder bei artgerechter Haltung u.U. etwa Waschbären). Kleintiere sind: Fische, Hamster, Schildkröten etc.). Einschränkend gilt: Der Vermieter darf auch die Haltung solcher Kleintiere untersagen, die ihrer Art nach dazu geeignet sind, Mitbewohner zu belästigen. So etwa bei Ratten.
4. Im Mietrecht gilt kein Gleichbehandlungsgebot. Sollte der Vermieter anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt haben, muss er dies den anderen Mietern deshalb nicht genehmigen. Dies findet seine Grenzen im Schikaneverbot.
5. Die Rechtsprechung zu Kampfhunden ist uneinheitlich. Manch ein Kampfhund darf unter keinen Umständen in der Wohnung bleiben (so Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.3.2002, 3b C 956/01). Dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Andere Gerichte sind da lockerer: Ein erwiesenermaßen nicht störender Kampfhund konnte nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.5.2005, 64 S 503/04, so auch Landgericht München, Urteil vom 8.11.2006, 14 S 23517/05). Generell gilt: Je weniger die Tiere stören, umso eher kann es (und auch das Herrchen) trotz Verbots in der Wohnung bleiben.
6. Trotz Erlaubnis kann exzessive Tierhaltung einen (fristlosen) Kündigungsgrund darstellen (so Landgericht Aurich, Entscheidung vom 5.11.2009, 1 S 275/09). Im Mietvertrag wurde einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. 15 Katzen waren dann aber doch zu viel. Der Mieter musste ausziehen.
7. Tendenz zum Vorrang der Unterlassungsklage. Rechtsprechung aktuell: Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 25.1.2011, 101 C 286/10, auch: Landgericht Köln, Urteil vom 4.2.2010, 6 S 269/09). Ob eine Räumungsklage nur deshalb abgewiesen wird, weil eine Unterlassungsklage vorher nicht erhoben wurde, wird von Gericht zu Gericht unterschiedlich bewertet.
Fachanwaltstipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Verweigert der Vermieter die erforderliche Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen wilden Kampfhund anschaffen und sich stattdessen mit einem friedlichen Dackel zufrieden geben.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen - etwa eine Kündigung - ergreifen. Eine Unterlassungsklage ist wohl einer Kündigung mit anschließender Räumungsklage derzeit vorzuziehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Donnerstag, 28. Juli 2011
Formerfordernisse eines Vermieterwechsels bei zeitlich befristeten Gewerberaummietverträgen | fair-NEWS.de
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu den Formerfordernissen eines Vermieterwechsels bei zeitlich befristeten Gewerberaummietverträgen: Wann ist die Schriftform gewahrt? Ist eine vorzeitige Kündigung des befristeten Gewerbemietvertrages möglich?
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen.
Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den Nebenkostenabrechnungen, zu Instandhaltungsverpflichtungen, Baukostenzuschüssen etc. in der Urkunde aufgenommen werden. Der Nachtrag muss dann vom alten und vom neuen Vermieter unterzeichnet werden. Die Hürden für die Erfüllung der Schriftform sind in der Praxis hoch. In dem genannten Fall waren die Erfordernisse der Schriftform erfüllt. Eine fehlende schriftliche Zustimmung des Mieters führe nicht zur Verletzung der Schriftform. Der Fall zeigt, dass die Schriftform von Gewerbemietverträgen oder von Vertragsnachträgen nach wie vor ein großes Problem in der Praxis ist und eine breite Angriffsfläche bietet.
Ist die Schriftform verletzt, ist die Befristung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam. Dann wandelt sich das Gewerbemietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis, welches - anders als das befristete - ordentlich vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden kann. Für viele Gewerbetreibende ist dies in Zeiten von sinkenden Mieten ein Segen. Bei steigenden Mieten am Gewerbeimmobilienmarkt freut sich der Vermieter über diese unverhoffte Kündigungsmöglichkeit.
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Fachanwaltstipp Gewerbemieter: Zu einem vertraglichen Vermieterwechsel ist Ihre Zustimmung erforderlich, die nicht schriftlich erfolgen muss. Behalten Sie im Auge, dass der Vertragsnachtrag, mit dem der Vermieter den Vermieterwechsel vereinbart, der Schriftform entsprechen muss. Informieren Sie sich über die Voraussetzungen und über die Rechtsfolgen, die eine Verletzung der Schriftform für die vorzeitige Kündbarkeit Ihres Gewerbemietvertrages haben kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Vorsicht bei Vertragsnachträgen. Im genannten Fall ist es nochmal gut gegangen. Der Vertragsnachtrag entsprach der Schriftform. Allzu häufig passieren aber Fehler. Ob dies ein Glückfall für Sie ist, hängt wohl von der Marktlage ab. Eine vorzeitige Kündigung aufgrund Schriftformmängel muss immer gut vorbereitet werden, möglichst von einem Fachmann.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin.
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen.
Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den Nebenkostenabrechnungen, zu Instandhaltungsverpflichtungen, Baukostenzuschüssen etc. in der Urkunde aufgenommen werden. Der Nachtrag muss dann vom alten und vom neuen Vermieter unterzeichnet werden. Die Hürden für die Erfüllung der Schriftform sind in der Praxis hoch. In dem genannten Fall waren die Erfordernisse der Schriftform erfüllt. Eine fehlende schriftliche Zustimmung des Mieters führe nicht zur Verletzung der Schriftform. Der Fall zeigt, dass die Schriftform von Gewerbemietverträgen oder von Vertragsnachträgen nach wie vor ein großes Problem in der Praxis ist und eine breite Angriffsfläche bietet.
Ist die Schriftform verletzt, ist die Befristung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam. Dann wandelt sich das Gewerbemietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis, welches - anders als das befristete - ordentlich vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden kann. Für viele Gewerbetreibende ist dies in Zeiten von sinkenden Mieten ein Segen. Bei steigenden Mieten am Gewerbeimmobilienmarkt freut sich der Vermieter über diese unverhoffte Kündigungsmöglichkeit.
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Fachanwaltstipp Gewerbemieter: Zu einem vertraglichen Vermieterwechsel ist Ihre Zustimmung erforderlich, die nicht schriftlich erfolgen muss. Behalten Sie im Auge, dass der Vertragsnachtrag, mit dem der Vermieter den Vermieterwechsel vereinbart, der Schriftform entsprechen muss. Informieren Sie sich über die Voraussetzungen und über die Rechtsfolgen, die eine Verletzung der Schriftform für die vorzeitige Kündbarkeit Ihres Gewerbemietvertrages haben kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Vorsicht bei Vertragsnachträgen. Im genannten Fall ist es nochmal gut gegangen. Der Vertragsnachtrag entsprach der Schriftform. Allzu häufig passieren aber Fehler. Ob dies ein Glückfall für Sie ist, hängt wohl von der Marktlage ab. Eine vorzeitige Kündigung aufgrund Schriftformmängel muss immer gut vorbereitet werden, möglichst von einem Fachmann.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin.
Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin zur Pflicht des Vermieters, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen: Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Durch die Änderung der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013.
Rechtsprechung aktuell: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Auf die mietvertragliche Reglung können sich weder Vermieter noch Mieter berufen, wenn sie von der Vorgabe der HeizKV abweicht. Dies bestätigte jüngst das Landgericht Heidelberg in einem Urteil vom 25.2.2011, 5 S 77/10. § 2 der HeizKV bestimmt, dass die HeizKV einer anderslautenden Bestimmung im Mietvertrag vorgeht. Auch wenn eine vertraglich vereinbarte Abrechnungsmethode für eine Partei einen deutlichen Nachteil bedeutet, kann dieser sich auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Reglung wegen Vorrangs der HeizKV berufen und auf eine - für ihn günstigere - Abrechnung bestehen. Im vom Landgericht Heidelberg entschiedenen Fall hatten die Parteien eine feste Betriebskostenpauschale von 130 €/Monat vereinbart, die die tatsächlichen Neben- und Heizkosten in keiner Weise deckte. Der Vermieter durfte sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Reglung berufen und nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Der Mieter musste mehrere 1000 € nachzahlen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Durch die Änderung der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013.
Rechtsprechung aktuell: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Auf die mietvertragliche Reglung können sich weder Vermieter noch Mieter berufen, wenn sie von der Vorgabe der HeizKV abweicht. Dies bestätigte jüngst das Landgericht Heidelberg in einem Urteil vom 25.2.2011, 5 S 77/10. § 2 der HeizKV bestimmt, dass die HeizKV einer anderslautenden Bestimmung im Mietvertrag vorgeht. Auch wenn eine vertraglich vereinbarte Abrechnungsmethode für eine Partei einen deutlichen Nachteil bedeutet, kann dieser sich auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Reglung wegen Vorrangs der HeizKV berufen und auf eine - für ihn günstigere - Abrechnung bestehen. Im vom Landgericht Heidelberg entschiedenen Fall hatten die Parteien eine feste Betriebskostenpauschale von 130 €/Monat vereinbart, die die tatsächlichen Neben- und Heizkosten in keiner Weise deckte. Der Vermieter durfte sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Reglung berufen und nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Der Mieter musste mehrere 1000 € nachzahlen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Mieterhöhung wegen Modernisierung | fair-NEWS.de
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin zur Modernisierung von Wohnraum: Wenn der Vermieter bei der Auftragsvergabe Firmen bevorzugt, die zu überhöhten Preisen arbeiten, kann er die dadurch entstehenden Mehrkosten nicht in der Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. (Mieterhöhung wegen Modernisierung)
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.
Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.
Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).
Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.
Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.
Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).
Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Mietminderung: Wenn es in der Wohnung schimmelt | fair-NEWS.de
Die Baustelle von nebenan raubt einem den Schlaf, die Ecken im Wohnzimmer sind von Schimmel befallen und das Badewasser ist nur lauwarm - wenn Ihnen diese Zustände bekannt vorkommen, ist es Zeit, die Miete zu kürzen. Denn nur für eine schadensfreie Wohnung muss die volle Summe gezahlt werden. Immonet gibt Ihnen Tipps, wie sie bei einer Mietminderung am besten vorgehen.
Was sind Mängel?
Grundsätzlich müssen sich alle Räume in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Dazu gehören: die Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge. Auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.
Die häufigsten Gründe für Mietminderungen sind: Schimmelflecken, Wasserschäden, kaputte Heizungen, Lärm aus Nachbarwohnungen, Einrüstung des Hauses, Plastikfolie vor dem Fenster, Unbenutzbarkeit des Balkons und undichte Fenster. Auch eine Baustelle vor der Haustür ist ein Mietminderungsgrund.
Was sind keine Mängel?
Sie können die Miete nicht kürzen, wenn beispielsweise im Hausflur eine Glühbirne defekt ist, der Nachbar nach 22 Uhr die Wasserspülung benutzt oder die Fenster öffnet bzw. schließt. Auch müssen Sie mit gesprungenen Fliesen, Haarrissen an den Wänden oder einem unüberdachten Balkon leben.
Wer selbst an Mängeln schuld ist oder eine Mitschuld trägt, darf die Miete ebenfalls nicht kürzen. Sie müssen also im Zweifelsfall beweisen, dass Sie genug gelüftet haben und Baumängel an den Schimmelflecken schuld sind.
Wie viel Miete darf man einbehalten?
Allein das ist eine kniffelige Frage. Im Gesetz heißt es dazu lediglich, dass man eine „angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat. Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren, denn Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Mieterverbänden nach und verlassen Sie sich nicht blind auf Angaben aus dem Internet. Gekürzt wird grundsätzlich von der Bruttomiete, also Miete inklusive Nebenkosten.
Die folgende Auflistung gibt Anhaltspunkte, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann:
• Einrüstung der Fassade, Plastikfolien am Fenster: 15 Prozent
• Schimmelpilzbefall, der die Nutzung eines Zimmers unmöglich macht: 20 bis 30 Prozent
• Heizungsdefekt (die Raumtemperatur beträgt im Winter nur noch bis zu 15 Grad): 25 Prozent
• Baulärm: 25 Prozent
• Wasserschaden: 30 Prozent
• Es tropft durch die Decke oder Toilette und Küche sind nicht nutzbar: 50 Prozent
• Die Heizung fällt im Winter komplett aus, die Elektronik/Warmwasseranlage funktioniert nicht: 100 Prozent
Mietminderung durchsetzen
Wenn Sie einen Schaden feststellen, melden Sie ihn sofort dem Vermieter. Am besten hält man den Schaden schriftlich fest und schickt den Brief per Einschreiben mit Rückschein. So kann man im Streitfall nachweisen, dass die Mängel tatsächlich dem Vermieter gemeldet wurden. Setzen Sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, zu der Schaden behoben werden soll. Die Miete kürzen kann man ab dem Tag, an dem der Mangel festgestellt wurde.
Tipp: Kürzen Sie die Miete unter Vorbehalt. Das heißt, man zahlt die volle Summe und vermerkt auf dem Überweisungsschein, dass man die Miete rückwirkend kürzt, wenn der Mangel nicht behoben wird. So bewahren Sie sich ihr Recht auf Mietminderung bis geklärt ist, wie hoch diese ausfällt.
Gefunden bei http://www.fair-news.de/news/Mietminderung+Wenn+es+in+der+Wohnung+schimmelt-396333.html
Was sind Mängel?
Grundsätzlich müssen sich alle Räume in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Dazu gehören: die Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge. Auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.
Die häufigsten Gründe für Mietminderungen sind: Schimmelflecken, Wasserschäden, kaputte Heizungen, Lärm aus Nachbarwohnungen, Einrüstung des Hauses, Plastikfolie vor dem Fenster, Unbenutzbarkeit des Balkons und undichte Fenster. Auch eine Baustelle vor der Haustür ist ein Mietminderungsgrund.
Was sind keine Mängel?
Sie können die Miete nicht kürzen, wenn beispielsweise im Hausflur eine Glühbirne defekt ist, der Nachbar nach 22 Uhr die Wasserspülung benutzt oder die Fenster öffnet bzw. schließt. Auch müssen Sie mit gesprungenen Fliesen, Haarrissen an den Wänden oder einem unüberdachten Balkon leben.
Wer selbst an Mängeln schuld ist oder eine Mitschuld trägt, darf die Miete ebenfalls nicht kürzen. Sie müssen also im Zweifelsfall beweisen, dass Sie genug gelüftet haben und Baumängel an den Schimmelflecken schuld sind.
Wie viel Miete darf man einbehalten?
Allein das ist eine kniffelige Frage. Im Gesetz heißt es dazu lediglich, dass man eine „angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat. Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren, denn Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Mieterverbänden nach und verlassen Sie sich nicht blind auf Angaben aus dem Internet. Gekürzt wird grundsätzlich von der Bruttomiete, also Miete inklusive Nebenkosten.
Die folgende Auflistung gibt Anhaltspunkte, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann:
• Einrüstung der Fassade, Plastikfolien am Fenster: 15 Prozent
• Schimmelpilzbefall, der die Nutzung eines Zimmers unmöglich macht: 20 bis 30 Prozent
• Heizungsdefekt (die Raumtemperatur beträgt im Winter nur noch bis zu 15 Grad): 25 Prozent
• Baulärm: 25 Prozent
• Wasserschaden: 30 Prozent
• Es tropft durch die Decke oder Toilette und Küche sind nicht nutzbar: 50 Prozent
• Die Heizung fällt im Winter komplett aus, die Elektronik/Warmwasseranlage funktioniert nicht: 100 Prozent
Mietminderung durchsetzen
Wenn Sie einen Schaden feststellen, melden Sie ihn sofort dem Vermieter. Am besten hält man den Schaden schriftlich fest und schickt den Brief per Einschreiben mit Rückschein. So kann man im Streitfall nachweisen, dass die Mängel tatsächlich dem Vermieter gemeldet wurden. Setzen Sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, zu der Schaden behoben werden soll. Die Miete kürzen kann man ab dem Tag, an dem der Mangel festgestellt wurde.
Tipp: Kürzen Sie die Miete unter Vorbehalt. Das heißt, man zahlt die volle Summe und vermerkt auf dem Überweisungsschein, dass man die Miete rückwirkend kürzt, wenn der Mangel nicht behoben wird. So bewahren Sie sich ihr Recht auf Mietminderung bis geklärt ist, wie hoch diese ausfällt.
Gefunden bei http://www.fair-news.de/news/Mietminderung+Wenn+es+in+der+Wohnung+schimmelt-396333.html
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