Mieter haften für Schließanlage bei Schlüsselverlust

Ein soeben veröffentlichtes Urteil des BGH befasst sich mit der Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels 

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht. 

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage. 

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier. 

* § 249 Abs. 2 BGB

"Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen." 

Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13 

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 05.03.2014

Nutzungsausfallentschädigung wegen Vorenthaltens von Wohnraum

Der u. a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat hat neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann.

Die Kläger erwarben vom beklagten Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 qm Wohnfläche. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011. Sie berechnen diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung und lassen sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.

Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30 %igen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten bejaht. Die vom Berufungsgericht insoweit zugelassene Revision des Bauträgers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht. Letzteres war hier nicht der Fall, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 qm Wohnfläche umfasst, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 qm eine fast doppelt so große Wohnfläche besitzt.

Die Höhe des vom Berufungsgericht ausgeurteilten Nutzungsausfallschadens war von der Revision nicht angegriffen.

Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13
LG Gera – Urteil vom 11. Juli 2012 – 3 O 1555/11
OLG Jena - Urteil vom 29. Mai 2013 – 7 U 660/12

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2014

Kurzfristige Vermietung an Angehörige nicht anerkannt

Wenn ein Steuerzahler Wohnungen, die nicht abgeschlossen sind, vornehmlich an Angehörige vermietet, kann von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit nicht ausgegangen werden.

Wie die Wüstenrot Bausparkasse, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, mitteilt, hat das Finanzgericht Hamburg daher in einem Urteil vom 26.09.2013 (Az.: 3K 181/11) in solchen Fällen die steuerliche Berücksichtigung von erhöhten Werbungskosten ausgeschlossen.

Bei der Vermietung einer Wohnung können erhöhte Werbungskosten etwa für Kreditzinsen geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Daher muss auch die Vermietungstätigkeit selbst langfristig angelegt sein.

Das Gericht sah es als wesentlich an, dass im entschiedenen Fall im überwiegend selbstbewohnten Haus für eine Vermietung zusätzlicher - nicht abgeschlossener – Wohnungen nur nahe Angehörige in Betracht kommen. Dieser kleine Personenkreis dürfte nur ein zeitlich begrenztes Interesse an der Anmietung einer solchen Wohnung haben. Es könne also nicht dargelegt werden, dass der Kläger die Absicht hatte, auf Dauer Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Somit wäre auch der Abzug von Werbungskosten über die Einnahmen hinaus nicht möglich.

Wüstenrot & Württembergische – Der Vorsorge-Spezialist
Die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe ist "Der Vorsorge-Spezialist" für die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Im Jahr 1999 aus dem Zusammenschluss der Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, verbindet der börsennotierte Konzern mit Sitz in Stuttgart die Geschäftsfelder BausparBank und Versicherung als gleichstarke Säulen und bietet auf diese Weise jedem Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihm passt. Die rund sechs Millionen Kunden der W&W-Gruppe schätzen die Service-Qualität, die Kompetenz und die Kundennähe von rund 8.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Innendienst und 6.000 Außendienst-Partnern. Dank eines weiten Netzes aus Kooperations- und Partnervertrieben sowie Makler- und Direkt-Aktivitäten kann die W&W-Gruppe mehr als 40 Millionen Menschen in Deutschland erreichen. Die W&W-Gruppe setzt auch künftig auf Wachstum und hat sich bereits heute als größter unabhängiger und kundenstärkster Finanzdienstleister Baden-Württembergs etabliert.

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10 000 Interessenten nutzten HausverwalterSuche

Die Jubiläumsanfrage ging heute bei HausverwalterSuche ein

Seit heute ist die Zahl der Hausverwaltungsanfragen bei dem Spezial-Portal HausverwalterSuche.de fünfstellig: Die 10 000. Hausverwaltungs-Anfrage ging soeben ein!

Das Webangebot startete am 22. Mai 2006 und verhalf bereits einer großen Zahl von Immobilieneigentümern zu ihrer neuen Weg-Verwaltung oder Mietverwaltung. "Einige der teilnehmenden Hausverwaltungen haben sich schon wieder abgemeldet, weil ihre Kapazitätsgrenze erreicht wurde - nicht zuletzt durch die mit HausverwalterSuche generierten neuen Aufträge", berichtet Initiator und Betreiber Klaus P. Lewohn. "Und es ist sogar vorgekommen, dass sich ein Hausverwalter bedankte, weil er allein durch die Teilnahme bei HausverwalterSuche aus dem Stand sein Unternehmen aufgebaut hatte."

Auch wenn das nicht immer erreichbar sein dürfte, ist für Hausverwaltungen die Teilnahme mit Sicherheit als begleitende Maßnahme bestens geeignet, denn mit 32 Euro pro Monat ist sie zwar ausgesprochen preiswert, aber sehr häufig besonders effektiv.

Knapp zwei Drittel der 10 000 Verwaltungsanfragen galt der Suche nach einer WEG-Verwaltung, also einem Hausverwalter für eine Eigentümergemeinschaft. Die anderen bezogen sich auf die Verwaltung von vermieteten Immobilien. Im Durchschnitt ging es um Objekte mit 14 Einheiten.

Die Nutzung des Portals ist übrigens für Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Hausbesitzer kostenlos und unverbindlich.

Mobilfunksendeanlage auf dem Dach einer WEG nur allstimmig

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften wollen den steigenden Betriebskosten dadurch begegnen, dass sie einem Mobilfunkbetreiber die Installation einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach gestatten und dafür teilweise deutlich spürbare Mieteinnahmen erzielen.

Einzelne Eigentümer, die vor Elektrosmog fürchten oder aus anderen Gründen dagegen sind, haben jetzt Oberwasser. Denn der BGH hat entschieden, dass dem Bechluss zur Installation einer solchen Sendeanlage alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Der BGH (Bundesgerichtshof) stellte jetzt n letzter Instanz fest, dass "auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG)."

Damit gaben die Richter einem Wohnungseigentümer recht, der schon in den Vorinstanzen obsiegt hatte, und klassifizierten die Anlage als bauliche Veränderung.

Az. V ZR 48/13 – Urteil vom 24. Januar 2014 - Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 24.01.2014